Chciałbyś komuś jeszcze za życia przekazać należącą do Ciebie nieruchomość (dom, mieszkanie, grunt)? Jest to jak najbardziej możliwe, ale pamiętaj, że darowizna rzeczy nieruchomych podlega w Belgii szczególnym uregulowaniom.
Obowiązkowy akt notarialny
W przypadku darowizny nieruchomości niezbędny jest udział notariusza. Nie można zrobić tego samemu: akt notarialny jest konieczny. W zależności od Twojej sytuacji rodzinnej i majątkowej notariusz doradzi Ci, jakie spersonalizowane rozwiązania są dla Ciebie podatkowo najkorzystniejsze.
Podatek od darowizn
Z podatkowego punktu widzenia będziesz podlegać opłatom rejestrowym od dokonanej darowizny. Wysokość podatku ma charakter progresywny i zależy od trzech czynników:
- Stopnia pokrewieństwa (lub jego braku) między darczyńcą a obdarowanym;
- Wartość darowanej nieruchomości;
- Regionu, w którym darczyńca ma miejsce zamieszkania.
Nie należy zapominać, że poza opłatami rejestrowymi darowizna nieruchomości wiąże się z innymi kosztami: formalnościami administracyjnymi związanymi z podpisaniem aktu oraz taksą notarialną.
Korzyści podatkowe
Darowizna budynku może zapewnić obdarowanemu pewne korzyści podatkowe, ponieważ podatek od darowizny jest niższy od podatku od spadku.
Podatek od darowizn będzie naliczany od wartości nieruchomości w dniu darowizny, a nie w dniu śmierci darczyńcy (w przeciwieństwie do podatku od spadku).
To, co jest dziś przekazane w drodze darowizny, nie będzie już pojawiać się w aktywach majątkowych darczyńcy ale UWAGA-w Walonii darowana nieruchomość zostanie uwzględniona przy obliczaniu podatku spadkowego, jeżeli darczyńca umrze w ciągu 3 lat od przekazania darowizny. Oznacza to, że wartość otrzymanej w darowiźnie nieruchomości zostanie „fikcyjnie” doliczona do wartości innych składników majątku spadkowego w celu wyliczenia stawki podatku spadkowego należnego od całego majątku spadkowego. . Nazywa się to „rezerwą progresywności”. W Brukseli ta zasada została zniesiona dla wszystkich darowizn nieruchomości dokonywanych po 1 stycznia 2016 r.: nie ma znaczenia, że darczyńca umrze w ciągu 3 lat, to, co zostanie przekazane, nie pojawi się już w aktywach spadkowych darczyńcy.
Przykład: Rodzice mają 3 mieszkania i 3 dzieci. Darują każdemu dziecku jedno mieszkanie i płacą podatek od darowizny Rodzice umierają 15 lat później. Dzieci będą musiały płacić podatek spadkowy od tego, co odziedziczą po rodzicach, ale mieszkania nie są już częścią majątku (ponieważ zostały przekazane dzieciom). Konsekwencja: dzieci będą musiały płacić mniejszy podatek spadkowy, ponieważ będą opodatkowane od mniejszej wartości spadku. Jeśli jednak rodzice mieszkają w Walonii i umrą w ciągu 3 lat od darowizny, wartość darowanego majątku zostanie uwzględniona przy obliczaniu różnych transz podatku spadkowego.
Darowizna co 3 lata
w pewnych sytuacjach może być interesujące podarowanie jednej nieruchomości i odczekanie 3 lat przed dokonaniem kolejnej darowizny. To jest tzw. darowizna w transzach. Podatkowo jest to korzystne rozwiązanie ponieważ nie wpada się automatycznie w wysoki próg podatkowy.
Przykład: Pani LEROY, zamieszkała w Brukseli, posiada kilka nieruchomości między innymi studio w Ixelles (150 000 €) i mieszkanie w La Panne (137 500 €). Całkowita wartość tych dwóch nieruchomości szacowana jest na 287 500 euro. Pani LEROY dochodzi do wniosku, że jeśli przekaże ten majątek swojemu synowi w drodze spadkobrania to syn będzie musiał zapłacić 34 300 euro podatku spadkowego, czyli prawie 12% całkowitej wartości tych dwóch nieruchomości. Dlatego Pani LEROY rozważa przekazanie synowi tych nieruchomości w formie darowizny w ratach. Dokonując darowizny studia w Ixelles jej syn zapłaci 4500 euro podatku od darowizn (od wartości 150 000 euro, obowiązuje go stawka 3% ) oraz koszty aktu notarialnego.
Jeśli pani LEROY zechce, nadal może przekazać mieszkanie w La Panne 3 lata po pierwszej darowiźnie. Dlaczego 3 lata? Ponieważ w przypadku darowizn w postaci nieruchomości „liczniki są resetowane co 3 lata”: jeśli przekażesz drugą darowiznę w krótszym okresie niż 3 lata po pierwszej darowiźnie, kwoty tych dwóch darowizn zostaną skumulowane, a podatek od darowizny zostanie w związku z tym obliczony na większej podstawie (dwie skumulowane kwoty darowizn) niż w przypadku rozkładania darowizn co 3 lata.
Jeżeli zatem Pani LEROY podaruje synowi swoje dwie nieruchomości w odstępie 3 lat to podatki oraz koszty notarialne będą znacząco niższe niż ewentualny podatek od spadku. Poprzez rozłożenie swoich darowizn co 3 lata, Pani LEROY obniża podstawę opodatkowania w chwili jej śmierci i zmniejsza progresywność podatków od darowizn, ponieważ za każdym razem odnoszą się one do niższej kwoty, niż gdyby oddała wszystkie swoje nieruchomości za jednym razem. .
Proszę zauważyć, jak wyjaśniono powyżej, gdyby Pani LEROY mieszkała w Walonii i gdyby miała umrzeć w ciągu 3 lat od darowizny, darowany majątek zostanie wzięty pod uwagę przy obliczaniu podatku od spadków.
NIE ZAPOMNIJ JEDNAK, ŻE…..
Z podatkowego punktu widzenia darowizny rozłożone na co trzy lata mogą być bardzo interesujące, ale nie wolno nam zapominać, że ktokolwiek oddaje jedną ze swoich własności, nieodwołalnie się jej sam pozbawia. Pani LEROY może pewnego dnia pożałować swojego gestu, jeśli jej syn zaciągnie długi lub jeśli wejdzie z nim w konflikt. Jeśli życzy sobie pewnych gwarancji, może mu zaproponować inne, równie ciekawe opcje podatkowe, jak np. darowizna prawa własności do nieruchomości bez prawa czerpania pożytków (np. z zastrzeżeniem prawa użytkowania).
Ponadto lepiej jest podarować jako ostatnią (lub wcale) nieruchomość, która służy jako nasze stałe miejsce zamieszkania. W rzeczywistości mieszkania rodzinne są całkowicie zwolnione z podatku spadkowego (lub prawie dlatego, że w Regionie Walonii przewidziany jest pułap 160 000 EUR) na rzecz pozostałego przy życiu małżonka/konkubenta. W tym przypadku ciekawsze może być zatem przekazanie rodzinnego domu w drodze dziedziczenia niż oddanie go w darze.
Notariusz doradzi Ci najbardziej odpowiednią i korzystną formułę w Twojej sprawie.
Wycena budynku i kary
Nie zaniżaj ani nie zawyżaj wartości nieruchomości… Jeśli szacunek zostanie uznany przez organy podatkowe za niewystarczający, to mogą Cię spotkać następujące konsekwencje finansowe:
- W kontekście darowizny, jeśli niedoszacowanie wartości nieruchomości osiągnie lub przekroczy jedną ósmą zadeklarowanej wartości, organy podatkowe zażądają od Ciebie grzywny, a jej wysokość będzie równa podatkowi, którego udało się uniknąć.
- Jeżeli niedobór nie przekracza 1/4 deklarowanej wartości, kara dodatkowo 1/20 podatku czyli uniknięty podatek +1/20
- Jeżeli niedobór przekroczy 1/4, ale nie przekroczy 1/2 deklarowanej wartości, kara wyniesie dodatkowo 1/10
- Jeżeli niedobór przekroczy 1/2 bez przekroczenia całości deklarowanej wartości, kara wyniesie dodatkowo 1/6 ;
- Jeżeli niedoszacowanie przekroczy zadeklarowaną wartość nieruchomości, kara wyniesie+25%
Podsumowując-im bardziej zaniżysz deklarowaną wartość nieruchomości tym wyższą grzywnę podatkową będziesz musiał zapłacić.
Agnieszka Sità
Prawnik w ASBL Trampolina, współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli
prawnik@trampolina.be tel 0495.28.98.24
