Zakup nieruchomości w Belgii zwykle przebiega w kilku etapach: od złożenia oferty, poprzez zawarcie compromis de vente (verkoopovereenkomst), aż do podpisania aktu notarialnego.

W praktyce wiele nieporozumień wynika z traktowania compromis jako odpowiednika niewiążącej „umowy wstępnej”. Tymczasem w belgijskim prawie nieruchomości jest to dokument o zasadniczym znaczeniu prawnym.

Poniżej odpowiadamy na pytania, które najczęściej pojawiają się przed zakupem domu lub mieszkania w Belgii.

1. Czym właściwie jest compromis de vente?

Compromis de vente jest umową zawieraną pomiędzy sprzedającym a kupującym, określającą przedmiot, cenę oraz warunki sprzedaży nieruchomości.

W belgijskiej praktyce prawnej funkcjonuje bardzo ważna zasada:

„Le compromis de vente vaut vente” – compromis oznacza sprzedaż.

Jeżeli strony osiągnęły porozumienie co do nieruchomości i ceny, a sprzedaż nie została uzależniona od spełnienia warunku zawieszającego, zawarcie compromis co do zasady wiąże obie strony. Późniejszy akt notarialny nie służy więc do ponownego podejmowania decyzji, czy strony nadal chcą zawrzeć transakcję. Notariusz sporządza akt, opierając się na zawartej wcześniej umowie.

Dlatego compromis nie powinien być traktowany jako zwykła rezerwacja nieruchomości.

2. Czy mogę wycofać się po podpisaniu compromis?

Co do zasady nie można jednostronnie zrezygnować z zakupu tylko dlatego, że kupujący zmienił zdanie.

Podpisanie bezwarunkowego compromis oznacza związanie stron sprzedażą. Ewentualna możliwość rozwiązania umowy, jej skutki oraz odpowiedzialność strony zależą od treści konkretnego dokumentu i okoliczności sprawy.

W praktyce compromis często zawiera również postanowienia dotyczące sankcji w przypadku niewykonania zobowiązań przez jedną ze stron. Mogą one przewidywać m.in. rozwiązanie umowy oraz obowiązek zapłaty określonego odszkodowania.

Dlatego zapis dotyczący konsekwencji niewykonania umowy należy przeczytać równie uważnie jak samą cenę sprzedaży.

3. Czy oferta zakupu również może mnie prawnie wiązać?

Tak. I jest to jedna z najważniejszych informacji dla kupującego.

Niebezpieczeństwo nie zaczyna się dopiero przy podpisaniu compromis.

Pisemna oferta zakupu – również złożona drogą elektroniczną – może być wiążąca. Belgijski notariat wprost zwraca uwagę, że oferta zakupu nie powinna być składana pochopnie i że już na tym etapie należy rozważyć wprowadzenie odpowiednich warunków zawieszających.

Dlatego z prawnego punktu widzenia najlepiej analizować transakcję przed złożeniem oferty, a nie dopiero po jej zaakceptowaniu przez sprzedającego.

4. Co, jeżeli kupujący potrzebuje kredytu hipotecznego?

Uzależnienie zakupu od uzyskania finansowania nie następuje automatycznie.

Jeżeli zakup ma być możliwy tylko pod warunkiem otrzymania kredytu, w ofercie i/lub compromis należy odpowiednio sformułować condition suspensive d’obtention du crédit – warunek zawieszający dotyczący uzyskania finansowania.

Klauzula powinna określać w szczególności kwotę potrzebnego finansowania oraz termin, w którym kupujący ma je uzyskać.

Kupujący powinien również rzeczywiście podjąć działania zmierzające do uzyskania kredytu. Samo powołanie się na brak finansowania nie musi wystarczyć – może być konieczne wykazanie podjętych starań i przedstawienie dowodów odmowy finansowania.

Szczególnej uwagi wymaga również termin i sposób poinformowania notariusza lub agenta o odmowie banku. W aktualnych wzorach compromis konsekwencje niedochowania takiego terminu są szczegółowo regulowane.

5. Jakie inne conditions suspensives można przewidzieć?

Warunek zawieszający nie musi dotyczyć wyłącznie kredytu.

W zależności od konkretnej nieruchomości i sytuacji kupującego sprzedaż może zostać uzależniona od wystąpienia określonego przyszłego i niepewnego zdarzenia.

Przykładem może być uzyskanie odpowiedniego finansowania albo określonego wyniku badania dotyczącego stanu gruntu. Belgijski notariat wskazuje oba te przypadki jako przykłady zastosowania conditions suspensives.

To, jakie zabezpieczenia powinny znaleźć się w umowie, należy jednak oceniać indywidualnie.

6. Czy compromis musi zostać sporządzony przez notariusza?

Nie.

Prawo nie wymaga, aby compromis de vente został podpisany w kancelarii notarialnej. Może zostać przygotowany również przez inne osoby uczestniczące w transakcji.

Nie oznacza to jednak, że jego treść jest formalnością.

Belgijski notariat sam rekomenduje udział notariusza na tym etapie właśnie dlatego, że po podpisaniu compromis strony są już co do zasady związane sprzedażą.

7. Czy kupujący może mieć własnego notariusza?

Tak.

Kupujący ma prawo wybrać swojego notariusza, niezależnie od tego, czy sprzedający posiada już własną kancelarię notarialną.

Jest to szczególnie warte rozważenia w bardziej złożonych sytuacjach, np. gdy:

• kupujący pozostają w związku małżeńskim lub partnerskim, ale finansują zakup w różnych proporcjach;
• wkład własny pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków;
• środki pochodzą z darowizny albo spadku;
• jeden z kupujących posiada nieruchomość w innym państwie;
• zakup pozostaje w związku z wcześniejszym rozwodem, podziałem majątku lub sukcesją;
• transakcja ma charakter transgraniczny.

W takich przypadkach problem prawny nie zawsze ogranicza się do samego zakupu nieruchomości.

8. Co należy sprawdzić przed podpisaniem compromis?

Zakres kontroli zależy od konkretnej transakcji. Notariusz dokonuje szeregu weryfikacji dotyczących sytuacji prawnej nieruchomości, w tym m.in. jej statusu prawnego, ewentualnych służebności i wymaganych dokumentów.

Z perspektywy kupującego warto dodatkowo zwrócić szczególną uwagę na:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i stron;
• cenę oraz sposób jej zapłaty;
• wysokość i zasady dotyczące ewentualnej gwarancji lub zaliczki;
• conditions suspensives;
• termin podpisania aktu notarialnego;
• moment przeniesienia własności i wydania nieruchomości;
• ewentualne służebności;
• sytuację urbanistyczną nieruchomości;
• świadectwa i dokumenty wymagane dla konkretnego budynku;
• istniejące umowy najmu;
• postanowienia dotyczące niewykonania umowy;
• sytuację majątkową kupujących i sposób finansowania zakupu.

9. Ile czasu mija między compromis a aktem notarialnym?

W praktyce pomiędzy zawarciem compromis a podpisaniem aktu autentycznego przewiduje się maksymalnie około czterech miesięcy. Termin ten jest związany m.in. z obowiązkiem zapłaty praw rejestracyjnych.

Nie oznacza to jednak, że compromis przez te miesiące „czeka na zatwierdzenie”.

Strony są nim związane, a okres poprzedzający akt służy m.in. przeprowadzeniu przez notariusza niezbędnych czynności i kontroli oraz przygotowaniu aktu autentycznego.

10. Kiedy kupujący otrzymuje klucze?

Najczęściej wydanie kluczy oraz możliwość korzystania z nieruchomości są związane z podpisaniem aktu notarialnego.

Strony mogą uzgodnić inaczej, ale wcześniejsze wydanie kluczy wymaga szczególnej ostrożności. Belgijski notariat zaleca w takim przypadku sporządzenie odrębnego porozumienia określającego warunki wcześniejszego wydania nieruchomości.

11. Co jeżeli partnerzy kupują nieruchomość wspólnie, ale ich wkład finansowy nie jest równy?

To kwestia, którą warto uregulować przed zakupem, a nie dopiero przy ewentualnym rozstaniu.

Przykład:

Nieruchomość kosztuje 600 000 EUR. Jedna osoba wnosi 200 000 EUR pochodzące ze sprzedaży mieszkania należącego wyłącznie do niej, a pozostała część ceny finansowana jest wspólnym kredytem.

Należy wówczas zastanowić się m.in. nad strukturą własności, pochodzeniem środków oraz sposobem ochrony i ewentualnego późniejszego rozliczenia wkładu własnego.

Rozwiązanie będzie zależało m.in. od tego, czy kupujący są małżonkami, jaki obowiązuje ich ustrój majątkowy, czy pozostają w związku partnerskim oraz w jaki sposób ma zostać ukształtowane prawo własności.

To dobry przykład sytuacji, w której prawo nieruchomości spotyka się z prawem rodzinnym i majątkowym.

12. Mam nieruchomość w Polsce. Czy powinienem powiedzieć o niej notariuszowi?

Tak.

Przy transakcjach transgranicznych nie należy zakładać, że majątek znajdujący się poza Belgią jest prawnie obojętny.

Posiadanie innej nieruchomości może mieć znaczenie m.in. dla określonych preferencji podatkowych. Zagraniczny majątek może również wymagać uwzględnienia przy analizie sytuacji majątkowej małżonków, pochodzenia środków lub późniejszego planowania spadkowego.

Dlatego przed zakupem warto przedstawić notariuszowi całą sytuację majątkową, a nie wyłącznie belgijską część majątku.

Compromis warto analizować przed podpisaniem – a czasem jeszcze przed złożeniem oferty

Przy zakupie nieruchomości najdroższe problemy często nie wynikają z tego, czego w umowie jest dużo.

Wynikają z tego, czego w niej zabrakło.

Brak odpowiedniego warunku zawieszającego. Zbyt krótki termin na uzyskanie kredytu. Nieuwzględnienie nierównego wkładu partnerów. Niejasne zasady dotyczące wydania nieruchomości. Zagraniczny majątek, o którym nikt wcześniej nie pomyślał.

Dlatego w TRAMPOLINA ASBL pomagamy klientom przygotować transakcję od strony prawnej i praktycznej, zrozumieć dokumenty oraz skoordynować sprawę z właściwą kancelarią notarialną.

W szczególności w sprawach, w których pojawia się element polsko-belgijski lub inny element transgraniczny, pomagamy uporządkować dokumentację, zidentyfikować kwestie wymagające wyjaśnienia i przygotować kontakt z notariuszem lub innym właściwym specjalistą.

Otrzymałeś projekt compromis de vente?

Nie podpisuj dokumentu, którego skutków nie jesteś pewien.

Możesz przesłać projekt przed konsultacją. Przeanalizujemy Twoją sytuację, dokument i kwestie, które powinny zostać wyjaśnione przed podpisaniem.

Umów konsultację z TRAMPOLINA ASBL → email: mediator@trampolina.be

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej ani notarialnej. Każda transakcja wymaga analizy jej konkretnych okoliczności oraz dokumentów.