W niniejszym artykule przytoczone są dwa wyroki sądu, które odpowiadają na często stawiane pytania dotyczące umowy najmu oraz kwestii cofnięcia darowizny.
1) ZANIEDBANE MIESZKANIE POD WYNAJEM: ZWROT POŁOWY NAJMU
Stan faktyczny: Pani Sylwia wynajmuje mieszkanie na Etterbeeku, które jest bardzo zawilgocone. Na ścianach w większości pomieszczeń pojawił się grzyb a dodatkowo na klatce schodowej grasują szczury. Co więcej, Inspekcja regionalna ds. mieszkalnictwa stwierdziła, iż instalacja gazowa oraz elektryczna są wadliwe do tego stopnia, iż może dojść do spięcia oraz wybuchu gazu. Właściciel mieszkania uchyla się od obowiązku dostosowania mieszkania oraz instalacji do obowiązujących norm. Właściciel nie odpowiada na telefony ani maile skierowane do niego przez Panią Sylwię, która wielokrotnie zwraca się do niego z prośbą o interwencję. Po trzech latach nieudanych prób Pani Sylwia decyduje się na skierowanie sprawy do Sądu Pokoju, który jest właściwy w sprawach lokatorskich.
Pozew: Lokatorka domaga się sądowego rozwiązania umowy najmu ze względu na nienależyte wykonanie zobowiązania przez właściciela mieszkania oraz żąda wypłaty zadośćuczynienia.
Przewód sądowy: Sąd przywołuje rozporządzenie obowiązujące na terenie Brukseli, które określa minimalne wymogi bezpieczeństwa instalacji, minimalne standardy jakości wynajmowanego lokalu, oraz minimalne wyposażenie mieszkania. Sąd zwraca uwaga na fakt, że właściciel nie przestrzega przepisów dotyczących utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie tak, aby było ono zdatne do zamieszkania i narusza tym samym normy współżycia społecznego. Sąd przypisuje właścicielowi rażące niedbalstwo. W związku z tym Sąd rozwiązał umowę najmu,a co więcej stwierdził, iż wnioskodawczyni ze względu, na niegodne warunki, w który musiała mieszkać, nie mogła w pełni korzystać z przysługującego jej prawa do czystego i bezpiecznego lokalu. Sąd ocenił, że lokatorka poniosła szkodę w wysokości 50% wartości najmu, co odpowiada kwocie 15.300 EUR (850 EUR najem x 50% x 36 miesięcy)
Wyrok: Sąd rozwiązał umowę najmu od daty wydania decyzji (lokatorka nie musiała zachowywać terminu wypowiedzenia) oraz zasądził od pozwanego zapłatę kwoty 15.300 EUR tytułem zadośćuczynienia na rzecz wnioskodawczyni.
Źródło: Justice de Paix d’Etterbeek, 10 grudnia 2021, Wyrok opublikowany w Journal de Liege, Mons et Bruxelles 2022/7 strona 299-301.
2) COFNIĘCIE DAROWIZNY W WYNIKU RAŻĄCEJ NIEWDZIĘCZNOŚCI
Stan faktyczny: Pan S. dokonał darowizny na rzecz Pana O. oraz Pani M. w roku 2018. W ramach darowizny przekazał tzw. gołą własność nieruchomości ( la propriete nue)- czyli dokonano przeniesienia własności budynku bez prawa użytkowania (l’usufruit). Pan S. zastrzegł sobie, że będzie mieszkał, aż do końca swoich dni w darowanej nieruchomości oraz zobowiązał Pana O. oraz Panią M. do udzielenia mu wsparcia finansowego w razie potrzeby. Kilka miesięcy później sytuacja między stronami nagle bardzo się pogorszyła. Pan S. zaczął oskarżać Panią M., że weszła do domu bez jego wiedzy oraz, że Pan O. nie zwrócił mu o czasie pożyczonego roweru, w wyniku czego doszło do ostrej wymiany zdania włącznie z użyciem słów powszechnie uznawanych za niecenzuralne. W następstwie kłótni Pan S. wystąpił do Sądu o cofnięcie darowizny.
Pozew: Pan S złożył wniosek o odwołanie darowizny w związku z niewdzięcznością strony obdarowanej oraz w związku z odmową łożenia na potrzeby darczyńcy.
Przewód sądowy: Sąd I Instancji, wydał korzystny wyrok dla wnioskodawcy, ale Pan O. i Pani M. złożyli apelację. Sąd apelacyjny w swoim rozstrzygnięciu powołał się na następujące przepisy prawne oraz istniejące orzecznictwo: darowiznę można cofnąć je względu na rażącą niewdzięczność jedynie w 3 przypadkach:
- jeżeli obdarowany zamachnął się na życie darczyńcy
- jeżeli zachowanie obdarowanego było wysoce naganne oraz krzywdzące darczyńcę,
- jeżeli obdarowany nie zapewnił darczyńcy środków na przetrwanie i pozostawił go w nędzy
Sąd stwierdził, iż faktycznie doszło do ostrej wymiany opinii oraz z pewnością padły obelgi, ale było to zachowanie obustronne i sprowokowane niesłusznymi oskarżeniami ze strony Pana S., których nie był on w stanie w żaden sposób udowodnić.
Sąd oddalił także powództwo w zakresie odmowy łożenia środków pieniężnych na darczyńcę. Stwierdził on, że Pan S.posiada wystarczające dochody, aby utrzymać się sam, zważywszy, że jego sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w stosunku do tej sprzed dokonania darowizny. Obowiązek łożenia na darczyńce występuje jedynie w sytuacji, gdy popadnie on w niedostatek (denument) lub ubóstwo, co w rozpatrywanym przypadku nie miało miejsca. Sąd nie mógł oprzeć się wrażeniu, że Pan S. po prostu zmienił zdanie, co do darowizny i za wszelką cenę prowokował obdarowanych, aby móc im udowodnić rażącą niewdzięczność, co stoi w sprzeczności z powszechnymi zasadami życia społecznego.
Wyrok: Sąd Apelacyjny oddalił powództwo Pana S. uznając je za bezzasadne.Darowizna nie została odwołana. Zasądzono od Pana S. zwrot kosztów adwokackich, które poniosła strona przeciwna.
Źródło: Cour d’appel d’Anvers, 27 kwietnia 2021, wyrok opublikowany w Revue Générale de Droit Civil 2022/6,strona 347
