„Notariusz bierze kilkanaście procent wartości domu.”
„Na notariuszu można zaoszczędzić, wybierając tańszą kancelarię.”
„Jeśli kupuję swój pierwszy dom, zawsze zapłacę niższy podatek.”

Przy zakupie nieruchomości w Belgii podobne zdania słyszymy bardzo często. Problem w tym, że część z nich to mity, a określenie „koszty notarialne” samo w sobie bywa mylące.

Sprawdźmy więc: FAKT czy MIT?

MIT 1: „Cała kwota, którą płacę u notariusza, trafia do notariusza”

MIT.

To prawdopodobnie jedno z najczęstszych nieporozumień.

Potocznie mówimy o „kosztach notarialnych”, ale znaczną część kwoty wpłacanej przy zakupie nieruchomości stanowią podatki, przede wszystkim prawa rejestracyjne (droits d’enregistrement / registratierechten). Notariusz pobiera je w związku z aktem i przekazuje właściwej administracji.

Do kosztów transakcji mogą należeć m.in.:

– prawa rejestracyjne lub, w określonych przypadkach, VAT,
– honorarium notariusza,
– koszty administracyjne i formalności związanych z aktem,
– koszty wypisów, zaświadczeń i wymaganych wyszukiwań,
– a w przypadku finansowania zakupu kredytem – również koszty związane z aktem kredytu hipotecznego.

Honorarium notariusza przy akcie zakupu nie jest dowolnie ustalaną ceną – jest regulowane prawnie. Dlatego sama zmiana kancelarii notarialnej nie spowoduje, że podatek od zakupu nagle zniknie.

FAKT 2: „Miejsce, w którym kupuję nieruchomość, może mieć ogromny wpływ na koszty”

FAKT.

Belgia nie ma jednego systemu podatkowego dotyczącego zakupu nieruchomości. Zasady różnią się pomiędzy Flandrią, Brukselą i Walonią.

Przykładowo we Flandrii standardowa stawka prawa rejestracyjnego wynosi 12%, ale przy zakupie jedynego własnego mieszkania lub domu można – po spełnieniu warunków – korzystać ze stawki 2%.

W Walonii standardowa stawka wynosi 12,5%, natomiast przy zakupie głównego miejsca zamieszkania może w określonych warunkach wynosić 3%.

W Brukseli stawka wynosi zasadniczo 12,5%, ale przy spełnieniu odpowiednich warunków możliwe jest zastosowanie abattement, czyli zwolnienia z podatku od pierwszej części ceny zakupu.

Różnica może więc wynosić dziesiątki tysięcy euro.

MIT 3: „Kupuję pierwszy dom, więc automatycznie mam prawo do niższych kosztów”

MIT.

To, że nieruchomość jest „pierwsza”, nie zawsze wystarcza.

Znaczenie mogą mieć m.in. posiadane już nieruchomości – również poza Belgią – przeznaczenie kupowanego domu, termin zameldowania, sposób nabycia nieruchomości czy zobowiązanie do pozostania w niej przez określony czas.

Co więcej, przepisy się zmieniają. We Flandrii dla umów sprzedaży zawieranych od 1 stycznia 2026 r. zaostrzono część warunków korzystania z preferencyjnej stawki 2%.

Dlatego sytuację kupującego warto przeanalizować przed podpisaniem umowy, a nie dopiero przed aktem notarialnym.

FAKT 4: „Mam nieruchomość w Polsce – może to mieć znaczenie przy zakupie domu w Belgii”

FAKT.

To szczególnie ważne dla osób mieszkających w Belgii, które zachowały mieszkanie, dom lub inne prawa do nieruchomości w Polsce albo w innym kraju.

Przykładowo przy preferencyjnej stawce dla jedynego własnego mieszkania we Flandrii bierze się pod uwagę także posiadanie nieruchomości poza Belgią.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że w każdej sytuacji tracimy prawo do preferencji. Znaczenie ma m.in. rodzaj posiadanego prawa, sposób jego nabycia oraz możliwość zastosowania wyjątków lub sprzedaży dotychczasowej nieruchomości w przewidzianym terminie.

Dlatego zdanie: „Mam mieszkanie w Polsce, więc na pewno zapłacę pełną stawkę” również nie zawsze będzie prawdziwe.

MIT 5: „Compromis to tylko rezerwacja. Najważniejszy jest dopiero akt u notariusza”

MIT – i to potencjalnie bardzo kosztowny.

W belgijskim obrocie nieruchomościami podpisanie compromis de vente / verkoopovereenkomst ma poważne skutki prawne. To nie jest niewinna rezerwacja nieruchomości.

Dlatego przed podpisaniem warto sprawdzić m.in. warunki finansowania, ewentualne conditions suspensives, sytuację prawną nieruchomości, termin aktu oraz konsekwencje podatkowe zakupu.

Moment na zadawanie pytań nie zaczyna się dopiero w kancelarii notarialnej w dniu podpisania aktu.

FAKT 6: „Mogę wybrać własnego notariusza”

FAKT.

Kupujący może mieć własnego notariusza, nawet jeśli sprzedający korzysta już ze swojej kancelarii.

W praktyce jest to szczególnie przydatne, gdy transakcja jest bardziej złożona – np. kupujący i sprzedający mają różne interesy, zakup dokonywany jest przez małżonków z nierównym wkładem własnym, istnieje majątek za granicą albo trzeba skoordynować dokumenty pomiędzy Belgią a Polską.

MIT 7: „Jeżeli kupujemy razem, nie ma znaczenia, kto wnosi pieniądze”

MIT.

Przy zakupie przez małżonków lub partnerów warto przed podpisaniem dokumentów ustalić, kto finansuje zakup, z jakich środków i w jakich proporcjach nieruchomość ma zostać nabyta.

Jeżeli jedna osoba wnosi np. oszczędności sprzed małżeństwa, pieniądze z darowizny, spadku albo sprzedaży własnej nieruchomości, warto odpowiednio udokumentować pochodzenie środków i omówić konsekwencje z notariuszem.

To, co przy zakupie wydaje się jedynie technicznym szczegółem, może nabrać ogromnego znaczenia wiele lat później – przy rozstaniu, rozwodzie, sprzedaży nieruchomości czy dziedziczeniu.

---

Kupujesz nieruchomość w Belgii? Nie czekaj z analizą do dnia podpisania aktu.

Zakup domu czy mieszkania to często największa transakcja finansowa w życiu. Tymczasem wiele osób podpisuje compromis, nie mając pewności, jakie dokładnie zobowiązania przyjmuje i jakie będą całkowite koszty transakcji.

TRAMPOLINA ASBL pomaga polskojęzycznym klientom przygotować się do transakcji i skoordynować sprawę z kancelarią notarialną.

Możemy pomóc m.in. w:

– przeanalizowaniu sytuacji przed zakupem,
– wyjaśnieniu dokumentów i procedury w języku polskim,
– przygotowaniu pytań do notariusza,
– kontakcie i koordynacji z kancelarią notarialną,
– sprawach z elementem belgijsko-polskim lub międzynarodowym,
– analizie sytuacji małżonków i partnerów kupujących nieruchomość wspólnie,
– koordynacji dokumentów dotyczących majątku, spadków i nieruchomości znajdujących się w różnych państwach.

Masz już wybraną nieruchomość albo otrzymałeś projekt compromis?

Umów konsultację przed podpisaniem dokumentów.

E-mail: mediator@trampolina.be

Czasem jedno pytanie zadane przed podpisaniem umowy jest warte znacznie więcej niż próba rozwiązania problemu po jej podpisaniu.

TRAMPOLINA ASBL
Prawo rodzinne • mediacja • sprawy spadkowe • nieruchomości • sprawy transgraniczne
Obsługa w języku polskim, francuskim, niderlandzkim, angielskim i włoskim.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady notarialnej ani prawnej. Wysokość podatków i możliwość skorzystania z preferencji zależą od regionu, rodzaju nieruchomości oraz indywidualnej sytuacji kupującego.