W Brukseli ponownie wprowadzono zmiany w przepisach dotyczących najmu. Oto ich najważniejsze aspekty.
1. Normy dotyczące warunków mieszkaniowych
Nowe przepisy rozszerzają wymóg spełniania norm mieszkaniowych na wszystkie nieruchomości oferowane do wynajmu lub zamieszkania, a nie tylko te, które są aktualnie wynajmowane.
- Inspekcja SIRL (Service d’Inspection Régionale) może teraz przeprowadzić kontrolę, nawet jeśli umowa najmu została rozwiązana, a lokal nie jest jeszcze ponownie wynajęty.
- Jeżeli sąd rozwiązał umowę na niekorzyść właściciela ze względu na zły stan techniczny lokalu, inspekcja może przeprowadzić dodatkową kontrolę.
- Jeśli właściciel dwukrotnie uniemożliwi inspekcję, lokal może zostać uznany za niespełniający norm i objęty zakazem wynajmu.
- Wprowadzono możliwość uzyskania certyfikatu zgodności przed wynajmem.
- Jeśli sąd rozwiąże umowę z winy wynajmującego, może on zostać zobowiązany do pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy, w tym:
- kosztów transportu mebli,
- kosztów instalacji w nowym lokalu,
- różnicy w czynszu przez maksymalnie 18 miesięcy (jeśli nowy czynsz jest wyższy).
2. Nowe zasady dla umów krótkoterminowych (≤ 3 lata)
- Właściciele muszą teraz jasno określić w umowie, że jest to najem krótkoterminowy oraz podać wysokość i datę poprzedniego czynszu.
- Jeśli właściciel nie poda wymaganych informacji, może zostać ukarany grzywną w wysokości 50 EUR.
- Wprowadzono mechanizm “wyrównania czynszów” – jeśli lokal jest wynajmowany na kolejne krótkie okresy (do 3 lat), czynsz nie może być podnoszony przez kolejne 9 lat.
- Jeśli właściciel złamie te przepisy, sąd może obniżyć czynsz do poziomu poprzedniej umowy, a najemca może żądać zwrotu nadpłaty.
- Umowy krótkoterminowe mogą być przedłużone tylko raz i nie mogą przekroczyć 3 lat łącznie.
3. Zakazane klauzule w umowach najmu
Właściciele nie mogą już:
❌ Zakazywać najemcom meldunku w wynajmowanym lokalu.
❌ Zabraniać posiadania zwierząt bez uzasadnienia. Mogą jednak określić rozsądne warunki (np. liczba zwierząt, gatunek, ewentualne uciążliwości).
4. Nowe zasady dotyczące opłat i rachunków
- Opłaty dodatkowe mogą obejmować tylko rzeczywiste koszty, chyba że w umowie określono ryczałt.
- Najemca płaci tylko za koszty jasno wymienione w umowie – właściciel nie może doliczać dodatkowych wydatków.
- Wynajmujący musi co roku dostarczyć najemcy szczegółowe rozliczenie opłat wraz z fakturami.
- Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wspólnotowym (ACP), właściciel musi umożliwić wgląd w dokumenty księgowe wspólnoty.
- Jeśli w rozliczeniu zostanie wykryty błąd:
✅ Najemca może żądać zwrotu za cały okres najmu.
✅ Właściciel może domagać się korekty tylko za ostatnie 5 lat. - Najemca nie może być obciążony opłatami za wezwania do zapłaty czy windykację, jeśli nie są one wynikiem jego winy.
5. Płatność czynszu – tylko przelewem
- Płatność gotówką jest zabroniona.
- Czynsz należy płacić przelewem bankowym lub wpłatą na konto właściciela.
- W przypadku opóźnienia właściciel może naliczać tylko odsetki ustawowe, ale nie może narzucać dodatkowych kar finansowych.
6. Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości
- Jeśli wynajmowane mieszkanie zostanie sprzedane, nowy właściciel przejmuje umowę najmu.
- Nowy właściciel nie ma więcej praw niż poprzedni właściciel.
- Może zakończyć najem tylko zgodnie z obowiązującymi zasadami (np. wypowiedzenie w celu własnego zamieszkania).
7. Wypowiedzenie umowy w związku z remontem
- Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w związku z planowanymi pracami remontowymi.
- Musi jednak przedstawić dowody (np. pozwolenia na budowę, umowy z wykonawcami) razem z wypowiedzeniem lub maksymalnie do 2 miesięcy później.
- Jeśli tego nie zrobi, najemca może wnieść sprawę do sądu i domagać się unieważnienia wypowiedzenia.
8. Zakaz nielegalnych eksmisji
Nowe przepisy surowo zabraniają nielegalnych eksmisji.
❌ Jeśli właściciel siłą usuwa lokatora (np. zmienia zamki, odcina prąd), musi zapłacić odszkodowanie w wysokości 18 miesięcznych czynszów.
❌ Wynajmujący, który celowo uniemożliwia najemcy dostęp do mieszkania, może zostać ukarany.
Nowe prawo wprowadza także specjalną procedurę sądową, dzięki której można szybciej zgłosić przypadki łamania prawa.
9. Nowe zasady dotyczące kaucji
- Maksymalna wysokość kaucji wynosi 2-miesięczny czynsz.
- Kaucja musi być zdeponowana na specjalnym koncie bankowym.
- Wynajmujący ma 2 miesiące na zwrot kaucji po oddaniu kluczy.
- Jeśli spóźni się ze zwrotem, musi zapłacić karę w wysokości 10% miesięcznego czynszu za każdy miesiąc zwłoki.
- W przypadku najmu studenckiego można połączyć kaucję bankową z gwarancją osobistą.
10. Stan mieszkania po wyprowadzce – nowe regulacje
- Protokół zdawczo-odbiorczy musi zostać sporządzony po wyprowadzce najemcy, ale przed oddaniem kluczy.
- Obie strony mają miesiąc na jego przygotowanie.
- Jeśli protokół nie zostanie sporządzony na czas, wynajmujący może mieć trudności z obciążeniem najemcy kosztami ewentualnych zniszczeń.
Podsumowanie kluczowych zmian
✅ Czynsz tylko przelewem – płatności gotówką zabronione
✅ Zakaz podnoszenia czynszu w krótkoterminowych umowach (≤ 3 lata)
✅ Kaucja – maksymalnie 2-miesięczny czynsz, musi być zdeponowana na koncie
✅ Obowiązkowy meldunek – wynajmujący nie może tego zakazać
✅ Zakaz nielegalnych eksmisji – grzywna 18 miesięcznych czynszów
✅ Nowe zasady dla opłat dodatkowych i ich rozliczania
✅ Obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego
Nowe przepisy mają na celu ochronę praw najemców i wprowadzenie większej przejrzystości na rynku wynajmu w Brukseli.
Agnieszka Maria Sità
Jedna sprawa rzadko oznacza jeden problem prawny.
Rozwód może oznaczać konieczność sprzedaży domu. Spadek w Belgii – uregulowania nieruchomości w Polsce. Zakup mieszkania – zabezpieczenia wkładu jednego z partnerów. A konflikt rodzinny może w jednej chwili stać się sprawą międzynarodową dotyczącą praw dziecka.
Właśnie tak pracuję: nie od dokumentu do dokumentu, ale od sytuacji do rozwiązania.
Jestem prawnikiem (ULB) oraz akredytowanym mediatorem rodzinnym i spadkowym. Specjalizuję się w sprawach rodzinnych, prawach dziecka, spadkach, nieruchomościach oraz sprawach transgranicznych – przede wszystkim pomiędzy Belgią a Polską.
Moje kwalifikacje mediatora rodzinnego i spadkowego zdobyłam w ramach AVOCATS.BE. Jestem mediatorem wpisanym na listę Federalnej Komisji Mediacji oraz mediatorem międzynarodowym w sprawach uprowadzenia rodzicielskiego dzieci, wpisanym na listę przy belgijskim Ministerstwie Spraw Zagranicznych.
Jako tłumacz i tłumacz ustny przysięgły jestem wpisana do krajowego rejestru prowadzonego przez belgijskie Ministerstwo Sprawiedliwości.
Moje wykształcenie uzupełniają psychotraumatologia kliniczna i wiktymologia (Université Paris V i Centre de Psychotraumatologie Montoyer) oraz prawo cudzoziemców (ULB/ADDE).
Nie wszystko robię sama. I właśnie na tym polega mój sposób pracy.
Współpracuję obecnie z dwiema kancelariami notarialnymi w Belgii oraz agencją nieruchomości, a w sprawach wymagających innych kompetencji – z odpowiednimi specjalistami.
Klient nie musi więc sam zastanawiać się, czy jego problem jest „dla notariusza”, „dla mediatora”, „dla prawnika”, czy wymaga jeszcze innego rozwiązania.
Najpierw patrzymy na całą sprawę. Potem wybieramy właściwą drogę.
W 2019 roku założyłam TRAMPOLINA ASBL właśnie z taką myślą: aby pomoc prawna nie kończyła się na odpowiedzi „proszę zwrócić się gdzie indziej”.
Pracuję w języku polskim, francuskim, angielskim, włoskim i niderlandzkim.
Nie wiesz, od czego zacząć? Zacznij od konsultacji. Zapraszam do konatktu : E-mail: mediator@trampolina.be