W Brukseli ponownie wprowadzono zmiany w przepisach dotyczących najmu. Oto ich najważniejsze aspekty.
1. Normy dotyczące warunków mieszkaniowych
Nowe przepisy rozszerzają wymóg spełniania norm mieszkaniowych na wszystkie nieruchomości oferowane do wynajmu lub zamieszkania, a nie tylko te, które są aktualnie wynajmowane.
- Inspekcja SIRL (Service d’Inspection Régionale) może teraz przeprowadzić kontrolę, nawet jeśli umowa najmu została rozwiązana, a lokal nie jest jeszcze ponownie wynajęty.
- Jeżeli sąd rozwiązał umowę na niekorzyść właściciela ze względu na zły stan techniczny lokalu, inspekcja może przeprowadzić dodatkową kontrolę.
- Jeśli właściciel dwukrotnie uniemożliwi inspekcję, lokal może zostać uznany za niespełniający norm i objęty zakazem wynajmu.
- Wprowadzono możliwość uzyskania certyfikatu zgodności przed wynajmem.
- Jeśli sąd rozwiąże umowę z winy wynajmującego, może on zostać zobowiązany do pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy, w tym:
- kosztów transportu mebli,
- kosztów instalacji w nowym lokalu,
- różnicy w czynszu przez maksymalnie 18 miesięcy (jeśli nowy czynsz jest wyższy).
2. Nowe zasady dla umów krótkoterminowych (≤ 3 lata)
- Właściciele muszą teraz jasno określić w umowie, że jest to najem krótkoterminowy oraz podać wysokość i datę poprzedniego czynszu.
- Jeśli właściciel nie poda wymaganych informacji, może zostać ukarany grzywną w wysokości 50 EUR.
- Wprowadzono mechanizm “wyrównania czynszów” – jeśli lokal jest wynajmowany na kolejne krótkie okresy (do 3 lat), czynsz nie może być podnoszony przez kolejne 9 lat.
- Jeśli właściciel złamie te przepisy, sąd może obniżyć czynsz do poziomu poprzedniej umowy, a najemca może żądać zwrotu nadpłaty.
- Umowy krótkoterminowe mogą być przedłużone tylko raz i nie mogą przekroczyć 3 lat łącznie.
3. Zakazane klauzule w umowach najmu
Właściciele nie mogą już:
❌ Zakazywać najemcom meldunku w wynajmowanym lokalu.
❌ Zabraniać posiadania zwierząt bez uzasadnienia. Mogą jednak określić rozsądne warunki (np. liczba zwierząt, gatunek, ewentualne uciążliwości).
4. Nowe zasady dotyczące opłat i rachunków
- Opłaty dodatkowe mogą obejmować tylko rzeczywiste koszty, chyba że w umowie określono ryczałt.
- Najemca płaci tylko za koszty jasno wymienione w umowie – właściciel nie może doliczać dodatkowych wydatków.
- Wynajmujący musi co roku dostarczyć najemcy szczegółowe rozliczenie opłat wraz z fakturami.
- Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wspólnotowym (ACP), właściciel musi umożliwić wgląd w dokumenty księgowe wspólnoty.
- Jeśli w rozliczeniu zostanie wykryty błąd:
✅ Najemca może żądać zwrotu za cały okres najmu.
✅ Właściciel może domagać się korekty tylko za ostatnie 5 lat. - Najemca nie może być obciążony opłatami za wezwania do zapłaty czy windykację, jeśli nie są one wynikiem jego winy.
5. Płatność czynszu – tylko przelewem
- Płatność gotówką jest zabroniona.
- Czynsz należy płacić przelewem bankowym lub wpłatą na konto właściciela.
- W przypadku opóźnienia właściciel może naliczać tylko odsetki ustawowe, ale nie może narzucać dodatkowych kar finansowych.
6. Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości
- Jeśli wynajmowane mieszkanie zostanie sprzedane, nowy właściciel przejmuje umowę najmu.
- Nowy właściciel nie ma więcej praw niż poprzedni właściciel.
- Może zakończyć najem tylko zgodnie z obowiązującymi zasadami (np. wypowiedzenie w celu własnego zamieszkania).
7. Wypowiedzenie umowy w związku z remontem
- Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w związku z planowanymi pracami remontowymi.
- Musi jednak przedstawić dowody (np. pozwolenia na budowę, umowy z wykonawcami) razem z wypowiedzeniem lub maksymalnie do 2 miesięcy później.
- Jeśli tego nie zrobi, najemca może wnieść sprawę do sądu i domagać się unieważnienia wypowiedzenia.
8. Zakaz nielegalnych eksmisji
Nowe przepisy surowo zabraniają nielegalnych eksmisji.
❌ Jeśli właściciel siłą usuwa lokatora (np. zmienia zamki, odcina prąd), musi zapłacić odszkodowanie w wysokości 18 miesięcznych czynszów.
❌ Wynajmujący, który celowo uniemożliwia najemcy dostęp do mieszkania, może zostać ukarany.
Nowe prawo wprowadza także specjalną procedurę sądową, dzięki której można szybciej zgłosić przypadki łamania prawa.
9. Nowe zasady dotyczące kaucji
- Maksymalna wysokość kaucji wynosi 2-miesięczny czynsz.
- Kaucja musi być zdeponowana na specjalnym koncie bankowym.
- Wynajmujący ma 2 miesiące na zwrot kaucji po oddaniu kluczy.
- Jeśli spóźni się ze zwrotem, musi zapłacić karę w wysokości 10% miesięcznego czynszu za każdy miesiąc zwłoki.
- W przypadku najmu studenckiego można połączyć kaucję bankową z gwarancją osobistą.
10. Stan mieszkania po wyprowadzce – nowe regulacje
- Protokół zdawczo-odbiorczy musi zostać sporządzony po wyprowadzce najemcy, ale przed oddaniem kluczy.
- Obie strony mają miesiąc na jego przygotowanie.
- Jeśli protokół nie zostanie sporządzony na czas, wynajmujący może mieć trudności z obciążeniem najemcy kosztami ewentualnych zniszczeń.
Podsumowanie kluczowych zmian
✅ Czynsz tylko przelewem – płatności gotówką zabronione
✅ Zakaz podnoszenia czynszu w krótkoterminowych umowach (≤ 3 lata)
✅ Kaucja – maksymalnie 2-miesięczny czynsz, musi być zdeponowana na koncie
✅ Obowiązkowy meldunek – wynajmujący nie może tego zakazać
✅ Zakaz nielegalnych eksmisji – grzywna 18 miesięcznych czynszów
✅ Nowe zasady dla opłat dodatkowych i ich rozliczania
✅ Obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego
Nowe przepisy mają na celu ochronę praw najemców i wprowadzenie większej przejrzystości na rynku wynajmu w Brukseli.
Agnieszka Maria Sità
Jestem prawnikiem, absolwentką Wydziału Prawa i Kryminologii Uniwersytetu Łódzkiego, tłumaczem przysięgłym języka francuskiego i włoskiego oraz akredytowanym mediatorem rodzinnym i spadkowym przy Sądzie Pierwszej Instancji w Brukseli. Ukończyłam interdyscyplinarne studia z psychotraumatologii klinicznej i wiktymologii na Uniwersytecie Paris V oraz w Centre de Psychotraumatologie Montoyer w Brukseli. Odbyłam również podyplomowe studia z zakresu praw cudzoziemców na ULB i w ADDE – co okazało się niezwykle pomocne w mojej pracy z osobami przybywającymi z Ukrainy do Belgii.
Od 2018 roku posiadam uprawnienia mediatora długów w postępowaniu polubownym, które uzyskałam po odbyciu stażu w Centre d’Appui de la Ville de Bruxelles. Tam miałam okazję pracować z osobami zadłużonymi – od analizy dokumentów, przez ocenę zasadności roszczeń, aż po negocjacje z wierzycielami i komornikami w celu ustalenia realistycznego planu spłat. Zdobyłam również doświadczenie w Prokuraturze Okręgowej w Żninie oraz w kancelarii prawnej Marcinkowski i Wspólnicy w Łodzi.
Od ponad 18 lat mieszkam w Belgii, gdzie przez dłuższy czas pracowałam w strukturach europejskich oraz dla polskich władz regionalnych. Praca w zbiurokratyzowanym środowisku, w którym dominowały raporty i procedury, uświadomiła mi, że moje miejsce jest w bezpośrednim kontakcie z ludźmi. Połączyłam pasję do psychologii i prawa, zakładając w Brukseli Interdyscyplinarne Centrum „Porada”.
W 2019 roku zainicjowałam powstanie Stowarzyszenia Trampolina ASBL, którego celem było świadczenie pomocy prawno-psychologicznej dla Polonii w Belgii. Od 2020 roku Trampolina została partnerem projektu „Elles pour Elles. Kobiety dla kobiet. Przełam ciszę”, oferującego bezpłatne wsparcie dla osób doświadczających przemocy. Projekt ten, finansowany z dotacji Regionu Stołecznego Brukseli oraz Regionu Walonii, zyskał ogromne uznanie i odpowiedział na pilne potrzeby wielu kobiet.
Po ponad pięciu latach zaangażowania w „Elles pour Elles” podjęłam jednak decyzję o całkowitym skoncentrowaniu się na mediacjach rozwodowych i rodzinnych. Wierzę, że sprawiedliwość negocjowana – oparta na szacunku, dialogu i wspólnym poszukiwaniu rozwiązań – ma zdecydowaną przewagę nad wieloletnimi i kosztownymi postępowaniami sądowymi. Dlatego też obecnie prowadzę własną praktykę mediacyjną Equi-Libre w ramach Trampolina ASBL, oferując parom w kryzysie konstruktywne i ludzkie podejście do rozstania, opieki nad dziećmi i podziału majątku.
Od 2018 roku współpracuję także z kancelarią notarialną w Brukseli.
W 2020 roku zostałam wpisana na listę tłumaczy przysięgłych języka francuskiego przy belgijskim Ministerstwie Sprawiedliwości.