W Brukseli od 1 maja 2025 czynsz pod kontrolą – czym jest „loyer de référence” czyli czynsz referencyjeny?

Rosnące ceny najmu w Brukseli od lat stanowią wyzwanie zarówno dla mieszkańców, jak i władz lokalnych. Odpowiedzią na ten problem jest wprowadzenie czynszu referencyjnego („loyer de référence”), który od 1 maja 2025 r. staje się nowym narzędziem regulacyjnym na rynku mieszkaniowym w Regionie Stołecznym Brukseli.

Nowe przepisy mają zapewnić większą przejrzystość i uczciwość w relacjach między właścicielami a najemcami. Dla niektórych będą oznaczać konieczność dostosowania stawek, dla innych – szansę na negocjacje.

---

Podstawa prawna

Przepisy zostały przyjęte w ramach reformy Ordonnance bruxelloise sur le bail d’habitation, czyli regionalnej ordynacji mieszkaniowej, uchwalonej przez Parlament Regionu Stołecznego Brukseli. Przepisy dotyczą:

• umów najmu głównego miejsca zamieszkania (bail de résidence principale),

• umów zawieranych od 1 maja 2025 roku – z możliwością objęcia również odnowionych kontraktów.

Nowy system obowiązuje wyłącznie w Regionie Stołecznym Brukseli i nie dotyczy mieszkań socjalnych, najmu krótkoterminowego ani najmu turystycznego typu Airbnb.

---

Jak działa „loyer de référence”?

Czynsz referencyjny to przedział cenowy ustalany dla danego lokalu w zależności od szeregu obiektywnych kryteriów. Uwzględnia się m.in.:

• powierzchnię (liczba metrów kwadratowych),

• liczbę pokoi mieszkalnych (nie licząc kuchni czy łazienki),

• lokalizację (adres, dzielnica, gmina),

• standard i wyposażenie (np. winda, taras, piwnica, miejsce parkingowe),

• efektywność energetyczną PEB,

• rok budowy lub ostatniej renowacji.

Na podstawie tych informacji władze regionalne przygotowały szczegółowe siatki czynszowe, które będą dostępne online. Narzędzie to pozwoli każdej stronie umowy najmu sprawdzić, jaka jest zalecana cena wynajmu dla danego mieszkania.

---

Górny limit: nie więcej niż 20% ponad czynsz referencyjny

Właściciel nie może ustalić czynszu wyższego niż 20% ponad ustaloną stawkę referencyjną – chyba że wykaże szczególne okoliczności, które to uzasadniają.

Przykład:

Jeśli kalkulator wskazuje, że dla 70-metrowego mieszkania na Ixelles czynsz referencyjny wynosi 1 000 euro, to maksymalna dopuszczalna kwota (bez uzasadnienia) to 1 200 euro.

W przypadku przekroczenia tej granicy:

• najemca może zwrócić się do Commission paritaire locative (komisji ds. sporów najmu),

• właściciel musi przedstawić konkretne argumenty, np. luksusowy standard wykończenia, nowoczesne systemy grzewcze, wyjątkowe położenie.

W przeciwnym razie czynsz może zostać obniżony sądownie lub administracyjnie.

---

Dlaczego to rozwiązanie jest ważne?

Ceny najmu w Brukseli wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat średnio o ponad 25%, szczególnie w dzielnicach centralnych i popularnych wśród ekspatów. Brak regulacji skutkował często nadmiernymi stawkami za mieszkania o przeciętnym standardzie.

Nowe przepisy mają na celu:

• ograniczenie spekulacji,

• poprawę dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach,

• zapewnienie uczciwego rynku najmu, na którym obie strony znają zasady gry.

---

Co musi zrobić właściciel?

Od 1 maja 2025 właściciel, zawierając nową umowę najmu, będzie zobowiązany do załączenia informacji o czynszu referencyjnym:

• obliczonej kwoty z kalkulatora,

• ewentualnego uzasadnienia przekroczenia dopuszczalnego limitu,

• danych technicznych mieszkania (m.in. PEB).

Brak spełnienia tego obowiązku może skutkować nieważnością niektórych postanowień umowy lub karami administracyjnymi.

---

A co z umowami zawartymi przed 1 maja 2025?

Nowe przepisy nie działają wstecz, ale:

• będą miały zastosowanie do każdego przedłużenia lub odnowienia umowy,

• mogą być podstawą do mediacji lub kontroli, jeśli pojawią się spory dotyczące nadmiernego czynszu.

---

Podsumowanie: najem w Brukseli po nowemu