Czym jest sprzedaż w systemie viager?
Sprzedaż w systemie viager to umowa sprzedaży nieruchomości, w której nabywca (dłużnik rentowy) płaci sprzedającemu (wierzyciel rentowy) cenę w formie renty wypłacanej okresowo, zazwyczaj dożywotnio lub przez ustalony czas.
Podstawowe aspekty prawne sprzedaży w systemie viager:
- Umowa korzystna dla obu stron
- Dla wierzyciela rentowego (sprzedającego): taka sprzedaż zapewnia dodatkowe dochody do końca życia lub do ustalonego terminu. Należy jednak pamiętać, że osoby otrzymujące Gwarantowany Dochód dla Osób Starszych (GRAPA) mogą utracić prawo do tego świadczenia w wyniku sprzedaży w systemie viager.
- Dla dłużnika rentowego (nabywcy): rozłożenie płatności w czasie umożliwia zakup nieruchomości bez konieczności jednorazowej zapłaty pełnej ceny.
- Umowa oparta na zasadzie losowości (aléa)
- Sprzedaż viager jest umową losową, ponieważ w chwili jej zawarcia żadna ze stron nie zna ostatecznej wartości transakcji – ostateczna suma zależy od długości życia sprzedającego.
- Umowa może być zawarta dożywotnio (aż do śmierci sprzedającego) lub na czas określony (np. 10 lub 20 lat).
- Prawo sprzedającego do dalszego zamieszkiwania nieruchomości
- Wierzyciel rentowy może zastrzec dla siebie prawo do użytkowania nieruchomości (usufrukt), co pozwala mu mieszkać w niej do końca życia.
- Bouquet i renta
- Bouquet to kwota wpłacana przez nabywcę przy podpisaniu aktu notarialnego, stanowiąca zazwyczaj od 20% do 30% wartości nieruchomości.
- Renta wypłacana jest regularnie na warunkach określonych w umowie. Warto jednak zadbać o odpowiednie jej ustalenie – zbyt niska kwota renty może zostać zakwestionowana przez administrację skarbową jako darowizna ukryta, co może prowadzić do konsekwencji podatkowych i spadkowych.
- Ochrona sprzedającego w przypadku niewypłacalności nabywcy
- W razie uporczywego braku płatności wierzyciel rentowy może dochodzić unieważnienia umowy, co skutkuje powrotem nieruchomości na jego rzecz, przy jednoczesnym zachowaniu już wypłaconych kwot.
- Możliwe jest również zabezpieczenie interesów sprzedającego poprzez wpis hipoteki na rzecz wierzyciela rentowego w księdze wieczystej nieruchomości.
Sprzedaż w systemie viager to specyficzna konstrukcja prawna, wymagająca dokładnego uregulowania w umowie, aby zapewnić równowagę interesów stron oraz zgodność z przepisami prawa cywilnego i podatkowego.
Porównanie sprzedaży w systemie viager z polską umową dożywocia
Sprzedaż viager i polska umowa dożywocia to dwa różne sposoby przekazania nieruchomości, które mają wspólne elementy, ale różnią się w kluczowych aspektach prawnych, ekonomicznych i podatkowych.
1. Podstawowe różnice między viager a umową dożywocia
| Kryterium | Sprzedaż viager (Belgia) | Umowa dożywocia (Polska) |
|---|---|---|
| Charakter umowy | Umowa odpłatna, ale losowa – nabywca płaci rentę dożywotnią lub przez określony czas | Umowa odpłatna – nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy |
| Forma zapłaty | Kupujący (dłużnik rentowy) wpłaca sprzedającemu bouquet (wkład początkowy) i następnie wypłaca mu rentę dożywotnią | Nabywca nie płaci ceny sprzedaży, ale zapewnia dożywotnie utrzymanie, co obejmuje m.in. mieszkanie, wyżywienie, opiekę i pochówek |
| Prawo do mieszkania | Sprzedający może zastrzec sobie usufrukt (prawo do zamieszkiwania nieruchomości) | Sprzedający zachowuje prawo do mieszkania i pełnego utrzymania przez nabywcę |
| Zakończenie umowy | Śmierć sprzedającego kończy obowiązek wypłaty renty (chyba że umowa przewiduje określony czas wypłaty) | Umowa wygasa ze śmiercią dożywotnika, chyba że zostanie rozwiązana wcześniej |
| Obowiązki kupującego | Regularna wypłata renty; brak obowiązku opieki nad sprzedającym | Obowiązek zapewnienia utrzymania, co może obejmować również opiekę w chorobie |
| Zachowek | Wartość nieruchomości sprzedanej w systemie viager może być uwzględniona przy obliczaniu zachowku | Umowa dożywocia co do zasady zwalnia z obowiązku zapłaty zachowku |
| Skutki podatkowe | Opodatkowanie zależy od kraju i warunków umowy, renta może podlegać podatkowi dochodowemu | Brak podatku od darowizny; nabywca może być zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych |
2. Umowa dożywocia a zachowek
Jednym z kluczowych powodów, dla których w Polsce stosuje się umowę dożywocia zamiast darowizny, jest uniknięcie obowiązku zapłaty zachowku.
- Darowizna a zachowek
W przypadku darowizny nieruchomości na rzecz jednego ze spadkobierców, pozostali uprawnieni do zachowku mogą żądać wypłaty ich części. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z art. 1000 Kodeksu cywilnego darowizna jest doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. - Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia nie jest darowizną, lecz umową odpłatną (do ut des – “coś za coś”). Nabywca nie otrzymuje nieruchomości za darmo, ale w zamian zobowiązuje się do zapewnienia sprzedającemu dożywotniego utrzymania. Dlatego wartość nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia nie jest co do zasady uwzględniana przy wyliczaniu substratu zachowku, co oznacza, że spadkobiercy nie mogą żądać od nabywcy zapłaty zachowku. - Kiedy zachowek może być jednak dochodzony?
W niektórych przypadkach możliwe jest podważenie umowy dożywocia, jeżeli istnieją dowody na to, że strony faktycznie chciały dokonać darowizny, ale formalnie nazwały ją umową dożywocia w celu uniknięcia zachowku. Wówczas sąd może uznać, że umowa dożywocia była pozorna i traktować ją jak darowiznę, co skutkowałoby obowiązkiem zapłaty zachowku.
3. Kiedy lepiej wybrać viager, a kiedy umowę dożywocia?
- Sprzedaż w systemie viager będzie korzystniejsza, gdy:
- Sprzedający chce uzyskać dochód pasywny w postaci renty dożywotniej lub na czas określony.
- Sprzedający nie potrzebuje bezpośredniej opieki, ale chce zabezpieczyć sobie środki finansowe na przyszłość.
- Strony nie mają między sobą relacji rodzinnych (np. sprzedaż na rzecz inwestora).
- Nie ma obawy o roszczenia spadkobierców związane z zachowkiem (lub spadkobiercy akceptują viager).
- Umowa dożywocia będzie lepszym rozwiązaniem, gdy:
- Strony są ze sobą blisko spokrewnione, a zbywca chce zabezpieczyć sobie dożywotnie utrzymanie w rodzinie.
- Celem jest uniknięcie ewentualnych roszczeń o zachowek.
- Sprzedający oczekuje nie tylko prawa do mieszkania, ale także opieki, pomocy w chorobie i zapewnienia godnego pochówku.
- Nabywca jest gotów podjąć się pełnej opieki nad dożywotnikiem.
Podsumowanie
Choć sprzedaż viager i umowa dożywocia są często postrzegane jako podobne mechanizmy przekazania nieruchomości, mają istotne różnice. Viager to głównie transakcja finansowa – sprzedający otrzymuje regularne świadczenie pieniężne, a kupujący stopniowo nabywa nieruchomość. Umowa dożywocia to natomiast kompleksowe zobowiązanie nabywcy do zapewnienia pełnego utrzymania dla zbywcy, co skutkuje wyłączeniem nieruchomości z substratu zachowku.
Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej stron – warto skonsultować się z prawnikiem, aby podjąć świadomą decyzję.
Agnieszka Maria Sità
Jedna sprawa rzadko oznacza jeden problem prawny.
Rozwód może oznaczać konieczność sprzedaży domu. Spadek w Belgii – uregulowania nieruchomości w Polsce. Zakup mieszkania – zabezpieczenia wkładu jednego z partnerów. A konflikt rodzinny może w jednej chwili stać się sprawą międzynarodową dotyczącą praw dziecka.
Właśnie tak pracuję: nie od dokumentu do dokumentu, ale od sytuacji do rozwiązania.
Jestem prawnikiem (ULB) oraz akredytowanym mediatorem rodzinnym i spadkowym. Specjalizuję się w sprawach rodzinnych, prawach dziecka, spadkach, nieruchomościach oraz sprawach transgranicznych – przede wszystkim pomiędzy Belgią a Polską.
Moje kwalifikacje mediatora rodzinnego i spadkowego zdobyłam w ramach AVOCATS.BE. Jestem mediatorem wpisanym na listę Federalnej Komisji Mediacji oraz mediatorem międzynarodowym w sprawach uprowadzenia rodzicielskiego dzieci, wpisanym na listę przy belgijskim Ministerstwie Spraw Zagranicznych.
Jako tłumacz i tłumacz ustny przysięgły jestem wpisana do krajowego rejestru prowadzonego przez belgijskie Ministerstwo Sprawiedliwości.
Moje wykształcenie uzupełniają psychotraumatologia kliniczna i wiktymologia (Université Paris V i Centre de Psychotraumatologie Montoyer) oraz prawo cudzoziemców (ULB/ADDE).
Nie wszystko robię sama. I właśnie na tym polega mój sposób pracy.
Współpracuję obecnie z dwiema kancelariami notarialnymi w Belgii oraz agencją nieruchomości, a w sprawach wymagających innych kompetencji – z odpowiednimi specjalistami.
Klient nie musi więc sam zastanawiać się, czy jego problem jest „dla notariusza”, „dla mediatora”, „dla prawnika”, czy wymaga jeszcze innego rozwiązania.
Najpierw patrzymy na całą sprawę. Potem wybieramy właściwą drogę.
W 2019 roku założyłam TRAMPOLINA ASBL właśnie z taką myślą: aby pomoc prawna nie kończyła się na odpowiedzi „proszę zwrócić się gdzie indziej”.
Pracuję w języku polskim, francuskim, angielskim, włoskim i niderlandzkim.
Nie wiesz, od czego zacząć? Zacznij od konsultacji. Zapraszam do konatktu : E-mail: mediator@trampolina.be