Czym jest sprzedaż w systemie viager?
Sprzedaż w systemie viager to umowa sprzedaży nieruchomości, w której nabywca (dłużnik rentowy) płaci sprzedającemu (wierzyciel rentowy) cenę w formie renty wypłacanej okresowo, zazwyczaj dożywotnio lub przez ustalony czas.
Podstawowe aspekty prawne sprzedaży w systemie viager:
- Umowa korzystna dla obu stron
- Dla wierzyciela rentowego (sprzedającego): taka sprzedaż zapewnia dodatkowe dochody do końca życia lub do ustalonego terminu. Należy jednak pamiętać, że osoby otrzymujące Gwarantowany Dochód dla Osób Starszych (GRAPA) mogą utracić prawo do tego świadczenia w wyniku sprzedaży w systemie viager.
- Dla dłużnika rentowego (nabywcy): rozłożenie płatności w czasie umożliwia zakup nieruchomości bez konieczności jednorazowej zapłaty pełnej ceny.
- Umowa oparta na zasadzie losowości (aléa)
- Sprzedaż viager jest umową losową, ponieważ w chwili jej zawarcia żadna ze stron nie zna ostatecznej wartości transakcji – ostateczna suma zależy od długości życia sprzedającego.
- Umowa może być zawarta dożywotnio (aż do śmierci sprzedającego) lub na czas określony (np. 10 lub 20 lat).
- Prawo sprzedającego do dalszego zamieszkiwania nieruchomości
- Wierzyciel rentowy może zastrzec dla siebie prawo do użytkowania nieruchomości (usufrukt), co pozwala mu mieszkać w niej do końca życia.
- Bouquet i renta
- Bouquet to kwota wpłacana przez nabywcę przy podpisaniu aktu notarialnego, stanowiąca zazwyczaj od 20% do 30% wartości nieruchomości.
- Renta wypłacana jest regularnie na warunkach określonych w umowie. Warto jednak zadbać o odpowiednie jej ustalenie – zbyt niska kwota renty może zostać zakwestionowana przez administrację skarbową jako darowizna ukryta, co może prowadzić do konsekwencji podatkowych i spadkowych.
- Ochrona sprzedającego w przypadku niewypłacalności nabywcy
- W razie uporczywego braku płatności wierzyciel rentowy może dochodzić unieważnienia umowy, co skutkuje powrotem nieruchomości na jego rzecz, przy jednoczesnym zachowaniu już wypłaconych kwot.
- Możliwe jest również zabezpieczenie interesów sprzedającego poprzez wpis hipoteki na rzecz wierzyciela rentowego w księdze wieczystej nieruchomości.
Sprzedaż w systemie viager to specyficzna konstrukcja prawna, wymagająca dokładnego uregulowania w umowie, aby zapewnić równowagę interesów stron oraz zgodność z przepisami prawa cywilnego i podatkowego.
Porównanie sprzedaży w systemie viager z polską umową dożywocia
Sprzedaż viager i polska umowa dożywocia to dwa różne sposoby przekazania nieruchomości, które mają wspólne elementy, ale różnią się w kluczowych aspektach prawnych, ekonomicznych i podatkowych.
1. Podstawowe różnice między viager a umową dożywocia
| Kryterium | Sprzedaż viager (Belgia) | Umowa dożywocia (Polska) |
|---|---|---|
| Charakter umowy | Umowa odpłatna, ale losowa – nabywca płaci rentę dożywotnią lub przez określony czas | Umowa odpłatna – nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy |
| Forma zapłaty | Kupujący (dłużnik rentowy) wpłaca sprzedającemu bouquet (wkład początkowy) i następnie wypłaca mu rentę dożywotnią | Nabywca nie płaci ceny sprzedaży, ale zapewnia dożywotnie utrzymanie, co obejmuje m.in. mieszkanie, wyżywienie, opiekę i pochówek |
| Prawo do mieszkania | Sprzedający może zastrzec sobie usufrukt (prawo do zamieszkiwania nieruchomości) | Sprzedający zachowuje prawo do mieszkania i pełnego utrzymania przez nabywcę |
| Zakończenie umowy | Śmierć sprzedającego kończy obowiązek wypłaty renty (chyba że umowa przewiduje określony czas wypłaty) | Umowa wygasa ze śmiercią dożywotnika, chyba że zostanie rozwiązana wcześniej |
| Obowiązki kupującego | Regularna wypłata renty; brak obowiązku opieki nad sprzedającym | Obowiązek zapewnienia utrzymania, co może obejmować również opiekę w chorobie |
| Zachowek | Wartość nieruchomości sprzedanej w systemie viager może być uwzględniona przy obliczaniu zachowku | Umowa dożywocia co do zasady zwalnia z obowiązku zapłaty zachowku |
| Skutki podatkowe | Opodatkowanie zależy od kraju i warunków umowy, renta może podlegać podatkowi dochodowemu | Brak podatku od darowizny; nabywca może być zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych |
2. Umowa dożywocia a zachowek
Jednym z kluczowych powodów, dla których w Polsce stosuje się umowę dożywocia zamiast darowizny, jest uniknięcie obowiązku zapłaty zachowku.
- Darowizna a zachowek
W przypadku darowizny nieruchomości na rzecz jednego ze spadkobierców, pozostali uprawnieni do zachowku mogą żądać wypłaty ich części. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z art. 1000 Kodeksu cywilnego darowizna jest doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. - Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia nie jest darowizną, lecz umową odpłatną (do ut des – “coś za coś”). Nabywca nie otrzymuje nieruchomości za darmo, ale w zamian zobowiązuje się do zapewnienia sprzedającemu dożywotniego utrzymania. Dlatego wartość nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia nie jest co do zasady uwzględniana przy wyliczaniu substratu zachowku, co oznacza, że spadkobiercy nie mogą żądać od nabywcy zapłaty zachowku. - Kiedy zachowek może być jednak dochodzony?
W niektórych przypadkach możliwe jest podważenie umowy dożywocia, jeżeli istnieją dowody na to, że strony faktycznie chciały dokonać darowizny, ale formalnie nazwały ją umową dożywocia w celu uniknięcia zachowku. Wówczas sąd może uznać, że umowa dożywocia była pozorna i traktować ją jak darowiznę, co skutkowałoby obowiązkiem zapłaty zachowku.
3. Kiedy lepiej wybrać viager, a kiedy umowę dożywocia?
- Sprzedaż w systemie viager będzie korzystniejsza, gdy:
- Sprzedający chce uzyskać dochód pasywny w postaci renty dożywotniej lub na czas określony.
- Sprzedający nie potrzebuje bezpośredniej opieki, ale chce zabezpieczyć sobie środki finansowe na przyszłość.
- Strony nie mają między sobą relacji rodzinnych (np. sprzedaż na rzecz inwestora).
- Nie ma obawy o roszczenia spadkobierców związane z zachowkiem (lub spadkobiercy akceptują viager).
- Umowa dożywocia będzie lepszym rozwiązaniem, gdy:
- Strony są ze sobą blisko spokrewnione, a zbywca chce zabezpieczyć sobie dożywotnie utrzymanie w rodzinie.
- Celem jest uniknięcie ewentualnych roszczeń o zachowek.
- Sprzedający oczekuje nie tylko prawa do mieszkania, ale także opieki, pomocy w chorobie i zapewnienia godnego pochówku.
- Nabywca jest gotów podjąć się pełnej opieki nad dożywotnikiem.
Podsumowanie
Choć sprzedaż viager i umowa dożywocia są często postrzegane jako podobne mechanizmy przekazania nieruchomości, mają istotne różnice. Viager to głównie transakcja finansowa – sprzedający otrzymuje regularne świadczenie pieniężne, a kupujący stopniowo nabywa nieruchomość. Umowa dożywocia to natomiast kompleksowe zobowiązanie nabywcy do zapewnienia pełnego utrzymania dla zbywcy, co skutkuje wyłączeniem nieruchomości z substratu zachowku.
Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej stron – warto skonsultować się z prawnikiem, aby podjąć świadomą decyzję.
Agnieszka Maria Sità
Jestem prawnikiem, absolwentką Wydziału Prawa i Kryminologii Uniwersytetu Łódzkiego, tłumaczem przysięgłym języka francuskiego i włoskiego oraz akredytowanym mediatorem rodzinnym i spadkowym przy Sądzie Pierwszej Instancji w Brukseli. Ukończyłam interdyscyplinarne studia z psychotraumatologii klinicznej i wiktymologii na Uniwersytecie Paris V oraz w Centre de Psychotraumatologie Montoyer w Brukseli. Odbyłam również podyplomowe studia z zakresu praw cudzoziemców na ULB i w ADDE – co okazało się niezwykle pomocne w mojej pracy z osobami przybywającymi z Ukrainy do Belgii.
Od 2018 roku posiadam uprawnienia mediatora długów w postępowaniu polubownym, które uzyskałam po odbyciu stażu w Centre d’Appui de la Ville de Bruxelles. Tam miałam okazję pracować z osobami zadłużonymi – od analizy dokumentów, przez ocenę zasadności roszczeń, aż po negocjacje z wierzycielami i komornikami w celu ustalenia realistycznego planu spłat. Zdobyłam również doświadczenie w Prokuraturze Okręgowej w Żninie oraz w kancelarii prawnej Marcinkowski i Wspólnicy w Łodzi.
Od ponad 18 lat mieszkam w Belgii, gdzie przez dłuższy czas pracowałam w strukturach europejskich oraz dla polskich władz regionalnych. Praca w zbiurokratyzowanym środowisku, w którym dominowały raporty i procedury, uświadomiła mi, że moje miejsce jest w bezpośrednim kontakcie z ludźmi. Połączyłam pasję do psychologii i prawa, zakładając w Brukseli Interdyscyplinarne Centrum „Porada”.
W 2019 roku zainicjowałam powstanie Stowarzyszenia Trampolina ASBL, którego celem było świadczenie pomocy prawno-psychologicznej dla Polonii w Belgii. Od 2020 roku Trampolina została partnerem projektu „Elles pour Elles. Kobiety dla kobiet. Przełam ciszę”, oferującego bezpłatne wsparcie dla osób doświadczających przemocy. Projekt ten, finansowany z dotacji Regionu Stołecznego Brukseli oraz Regionu Walonii, zyskał ogromne uznanie i odpowiedział na pilne potrzeby wielu kobiet.
Po ponad pięciu latach zaangażowania w „Elles pour Elles” podjęłam jednak decyzję o całkowitym skoncentrowaniu się na mediacjach rozwodowych i rodzinnych. Wierzę, że sprawiedliwość negocjowana – oparta na szacunku, dialogu i wspólnym poszukiwaniu rozwiązań – ma zdecydowaną przewagę nad wieloletnimi i kosztownymi postępowaniami sądowymi. Dlatego też obecnie prowadzę własną praktykę mediacyjną Equi-Libre w ramach Trampolina ASBL, oferując parom w kryzysie konstruktywne i ludzkie podejście do rozstania, opieki nad dziećmi i podziału majątku.
Od 2018 roku współpracuję także z kancelarią notarialną w Brukseli.
W 2020 roku zostałam wpisana na listę tłumaczy przysięgłych języka francuskiego przy belgijskim Ministerstwie Sprawiedliwości.