Zakup domu lub mieszkania z niską klasą energetyczną może oznaczać dodatkowe wydatki na izolację, okna, ogrzewanie czy wentylację. Dlatego osoby starające się o kredyt hipoteczny czasem słyszą, że bank nie chce finansować nieruchomości z etykietą PEB/EPC poniżej D albo że wymaga dodatkowego wkładu własnego.

Nie ma jednak jednej ogólnokrajowej zasady, która automatycznie zakazywałaby bankom udzielania kredytów na nieruchomości z etykietą E lub F. Bank ocenia zdolność kredytową klienta, wartość nieruchomości, wysokość potrzebnego finansowania oraz przewidywany koszt prac. Słaby wynik energetyczny może wpłynąć na tę ocenę, ale sam w sobie nie przesądza o odmowie. Polityka kredytowa różni się między bankami, a ostateczna decyzja zależy od konkretnego wniosku.

Dlatego warto rozdzielić dwie kwestie: wymogi dotyczące renowacji budynku oraz decyzję banku o udzieleniu kredytu. To, że przepisy dają właścicielowi czas na poprawę efektywności energetycznej, nie oznacza automatycznie, że bank musi przyznać finansowanie. Z drugiej strony niski PEB nie powinien być traktowany jako powszechny, ustawowy zakaz udzielania kredytu.

Zasady są różne w każdym regionie

W Belgii przepisy dotyczące efektywności energetycznej i wsparcia remontów ustalają regiony. Nie można więc zakładać, że taki sam obowiązek i taki sam termin obowiązują w całym kraju.

Flandria: sześć lat na osiągnięcie etykiety D

We Flandrii nabywca domu lub mieszkania z etykietą E lub F ma sześć lat od aktu notarialnego, aby doprowadzić nieruchomość co najmniej do etykiety D. Obecnie wydłużony termin obejmuje zarówno nowe, jak i trwające obowiązki renowacyjne.

Może to mieć znaczenie dla planowania remontu i jego finansowania. Nie zwalnia jednak kupującego z uwzględnienia kosztów prac już przy składaniu wniosku kredytowego. Bank może poprosić o kosztorys, wycenę nieruchomości po remoncie lub dowody, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać zarówno kredyt mieszkaniowy, jak i ewentualne dodatkowe zobowiązanie.

Bruksela: cel energetyczny do 2033 roku

W Regionie Stołecznym Brukseli obowiązuje ścieżka poprawy energetycznej budynków, ale nie jest ona po prostu kopią flamandzkiej zasady „E lub F — D w określonym czasie od zakupu”. Do 1 stycznia 2033 roku mieszkania mają osiągnąć maksymalne zużycie energii pierwotnej na poziomie 275 kWh/m² rocznie. To kryterium oparte na zużyciu, a nie prosty termin liczony od daty aktu notarialnego.

Trzeba też odróżnić obowiązki dotyczące samego budynku od wymogów bankowych: cel wyznaczony na poziomie regionalnym nie gwarantuje uzyskania kredytu ani nie określa z góry, jak bank oceni dany wniosek.

Walonia: nowy system wsparcia i zapowiadana ścieżka renowacji

W Walonii od 1 października 2026 roku działa nowy, oparty na pożyczkach system wsparcia renowacji. Skierowany jest przede wszystkim do budynków o najgorszych parametrach: przy etykiecie F lub G plan prac ma prowadzić co najmniej do D, a przy etykiecie E — co najmniej do C. Wsparcie ma zależeć między innymi od dochodu gospodarstwa domowego i przewidywanych oszczędności energii; wymagany jest wcześniejszy audyt.

W regionie ogłoszono również plany dotyczące przyszłych obowiązków renowacyjnych związanych ze zmianą właściciela. Ich terminy i wymagane etykiety należy sprawdzać w aktualnych przepisach — zapowiadanej ścieżki nie należy utożsamiać z już obowiązującym w całej Walonii wymogiem doprowadzenia nieruchomości do D w określonym czasie po każdym zakupie.

Jakie finansowanie można sprawdzić?

Dostępne rozwiązania zależą od regionu, dochodów, rodzaju prac i oceny zdolności kredytowej. Poniżej kilka przykładów, które warto omówić z bankiem lub regionalnym doradcą.

We Flandrii właściciele spełniający warunki mogą ubiegać się o publiczną pożyczkę Mijn VerbouwLening na prace remontowe. Maksymalna kwota wynosi 60 000 euro, a okres spłaty może sięgać 25 lat. Uprawnienie zależy między innymi od dochodu, sytuacji mieszkaniowej i rodzaju prac. Od 2026 roku zasady premii Mijn VerbouwPremie także zależą od kategorii dochodowej: przykładowo właściciele z dwóch najwyższych kategorii mogą ubiegać się o premię tylko na określone urządzenia grzewcze, podczas gdy dla niższych kategorii zakres pozostaje szerszy.

W Brukseli Fundusz Mieszkaniowy oferuje kredyt ECORENO na różne prace remontowe. Według informacji Regionu jest on dostępny dla właścicieli, przyszłych właścicieli i najemców, a preferencyjne oprocentowanie wynosi obecnie od 2,5% do 3,5%. Jednocześnie Region informuje, że obecnie nie można składać wniosków o premie RENOLUTION dla faktur końcowych z 2025 lub 2026 roku. Przed rozpoczęciem prac warto więc sprawdzić aktualną dostępność kredytu oraz ewentualnych pomocy gminnych.

W Walonii wnioski dotyczące nowych projektów można kierować do Société wallonne du Crédit social (SWCS) lub — w przypadku rodzin wielodzietnych — do Fonds du Logement de Wallonie (FLW). System po reformie opiera się na pożyczkach, których warunki zależą od sytuacji gospodarstwa i projektu. Dla osób, które rozpoczęły inwestycję przed zmianą przepisów, mogą jeszcze mieć znaczenie zasady przejściowe dotyczące wcześniejszych premii.

Można również zapytać bank o własne produkty na zakup i remont. Przykładowo Belfius oferuje kredyt remontowy na prace energetyczne, a BNP Paribas Fortis — pożyczkę energetyczną na takie inwestycje jak ocieplenie, wymiana szyb czy instalacja pompy ciepła. KBC opisuje z kolei zniżkę na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego dla nieruchomości spełniających określone kryteria EPC/PEB lub po ich osiągnięciu w wyniku remontu. Są to przykłady konkretnych ofert, a nie gwarancja uzyskania kredytu; warunki i dostępność należy potwierdzić bezpośrednio w banku.

Co przygotować przed rozmową z bankiem?

Przy zakupie nieruchomości z niską etykietą energetyczną przydatne mogą być:

• aktualny certyfikat PEB/EPC i sprawdzenie, jakie wymogi regionalne dotyczą danego budynku;
• kosztorys prac oraz, jeśli to możliwe, opinia architekta lub audytora energetycznego;
• plan finansowania pokazujący, z jakich środków będą pokryte prace;
• informacja o dostępnych w regionie pożyczkach, premiach i terminach składania wniosków;
• porównanie ofert kilku banków, w tym pytanie o możliwość połączenia finansowania zakupu i remontu.

Jeśli bank odmawia finansowania, warto poprosić o wyjaśnienie, jaki element wniosku przesądził o decyzji i czy bank rozważył finansowanie prac razem z zakupem. Przydatne może być także sprawdzenie oferty u innego kredytodawcy lub rozmowa z regionalnym punktem doradztwa energetycznego.

Niska klasa PEB może utrudnić uzyskanie kredytu, bo oznacza przyszłe wydatki i może wpływać na ocenę nieruchomości. Nie oznacza jednak automatycznej odmowy w całej Belgii. Dobrze przygotowany plan prac i finansowania może pomóc bankowi ocenić pełny koszt inwestycji, a kupującemu — uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po podpisaniu umowy.

Artykuł ma charakter informacyjny. Przepisy i warunki programów mogą się zmieniać; przed zakupem lub rozpoczęciem prac należy potwierdzić aktualne zasady w odpowiednim regionie i banku.