Kończysz wynajem mieszkania w Belgii? Sprawdź, co zrobić, żeby odzyskać kaucję i nie dać się zaskoczyć. Prawo belgijskie daje lokatorom konkretne narzędzia ochrony – wystarczy wiedzieć, jak z nich skorzystać.
Zakończenie umowy najmu to moment, w którym najczęściej pojawiają się nieporozumienia i konflikty. Najemcy często obawiają się, że właściciel zatrzyma kaucję bez uzasadnienia albo przypisze im szkody, za które nie odpowiadają. Tymczasem prawo w Belgii – zarówno w Brukseli, jak i w pozostałych regionach – jasno określa zasady odpowiedzialności i przewiduje środki ochrony najemcy.
Podstawowym dokumentem chroniącym obie strony jest tzw. protokół zdawczo-odbiorczy (fr. état des lieux, nl. plaatsbeschrijving). Powinien być on sporządzony na początku najmu, przy wprowadzeniu się, oraz na końcu, gdy lokal jest opuszczany. Protokół ten musi być przygotowany wspólnie – w obecności lokatora i właściciela – lub przez bezstronnego eksperta. Tylko wtedy ma on wartość dowodową. Jeśli protokół końcowy nie zostanie sporządzony w sposób prawidłowy, właściciel traci możliwość dochodzenia roszczeń – nawet jeśli w lokalu faktycznie doszło do uszkodzeń. Zgodnie z belgijskim prawem, w razie braku protokołu uznaje się, że mieszkanie było oddane w stanie, w jakim zostało przyjęte – z uwzględnieniem naturalnego zużycia. To oznacza, że właściciel nie może potrącić z kaucji żadnych kwot „na oko” czy jednostronnie ocenionych szkód.
Kaucja mieszkaniowa w Belgii najczęściej wynosi dwa (w Brukseli) lub trzy miesiące czynszu i powinna być zdeponowana na zablokowanym koncie bankowym na nazwisko najemcy – nigdy na koncie właściciela. Po zakończeniu umowy i oddaniu kluczy, obie strony muszą podpisać zgodę na jej odblokowanie. Jeśli właściciel nie zwróci kaucji w ciągu dwóch miesięcy, a nie toczy się żaden spór sądowy, może zostać zobowiązany do zapłacenia kar umownych – np. w Brukseli wynoszą one 10% miesięcznego czynszu za każdy miesiąc opóźnienia.
Właściciel może zatrzymać część kaucji jedynie wtedy, gdy: istnieje prawidłowy protokół końcowy, zawierający konkretne zapisy o szkodach; szkody te są ponadnormalne (np. dziury w ścianach, zniszczone wyposażenie, niedopilnowany ogród); oraz gdy właściciel może je udokumentować. Samodzielnie sporządzony dokument, bez obecności najemcy lub komornika, nie stanowi ważnego dowodu. Jeżeli najemca nie stawi się na sporządzenie protokołu, właściciel powinien wysłać wezwanie listem poleconym, a w razie braku reakcji – wezwać komornika (huissier / gerechtsdeurwaarder). Dopiero dokument urzędowy daje możliwość dochodzenia roszczeń.
Jak lokator może zabezpieczyć swoje interesy? Po pierwsze – żądając zawsze pisemnego protokołu przy wprowadzeniu się do mieszkania. Po drugie – dokumentując stan lokalu zdjęciami i przechowując kopie wszystkich dokumentów. Po trzecie – nie podpisując niczego, czego nie rozumie. I po czwarte – opuszczając mieszkanie w czystym, uporządkowanym stanie, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
W razie sporu lokator ma prawo skierować sprawę do sądu pokoju (justice de paix / vredegerecht), gdzie procedura jest uproszczona i możliwa nawet bez adwokata. Może również skorzystać z bezpłatnej porady prawnej w centrum pomocy społecznej, poradni prawnej lub organizacji najemców.
Podsumowując: właściciel nie może samodzielnie zatrzymać kaucji ani przypisać lokatorowi winy bez dowodu. Lokator, który zna swoje prawa i dba o formalności, jest dobrze chroniony przez belgijskie prawo. Kaucja to nie prezent – to zabezpieczenie. Jeśli właściciel chce ją zatrzymać, musi to udowodnić. Lokator, który działa świadomie, nie ma się czego obawiać.
