Zakup mieszkania, domu albo przejęcie nieruchomości po rozstaniu wymaga dziś dobrze przygotowanego wniosku kredytowego. Bank nie ocenia wyłącznie wartości nieruchomości. Musi sprawdzić, czy wnioskodawca będzie w stanie regularnie spłacać zobowiązanie, biorąc pod uwagę dochody, wydatki, inne kredyty i sytuację rodzinną. To obowiązkowa część oceny zdolności kredytowej.

Niepewny dochód utrudnia uzyskanie finansowania

Szczególnie trudna może być sytuacja osób, których dochód jest czasowy lub nieregularny. Osoba pobierająca zasiłek dla bezrobotnych od ponad roku może spotkać się z odmową, ponieważ bank może uznać, że taki dochód nie daje wystarczającej pewności spłaty przez wiele lat. Nie jest to jednak automatyczna, ustawowa zasada: każda sprawa powinna być oceniana indywidualnie, a bank bierze pod uwagę cały budżet i pozostałe źródła dochodu. Także instytucje udzielające kredytów hipotecznych wskazują, że zasiłek dla bezrobotnych może utrudnić wykazanie stabilności finansowej.

Więcej dokumentów muszą zwykle przygotować osoby prowadzące działalność gospodarczą. Bank może analizować wcześniejsze zeznania podatkowe, wyniki firmy i regularność dochodów. W zależności od banku dokumentacja obejmuje zwykle dwa lata, a czasem także trzy lata wstecz. Wikifin wskazuje, że kredytodawcy zasadniczo proszą o zeznania podatkowe za dwa ostatnie pełne lata; niektóre banki wymagają dodatkowych danych księgowych.

Bank sprawdza również istniejące kredyty i ewentualne zaległości. Przed udzieleniem kredytu musi skonsultować Centralę Kredytów dla Osób Fizycznych przy Narodowym Banku Belgii. Rejestr zawiera informacje o prywatnych kredytach i zaległościach w ich spłacie. W przypadku przedsiębiorcy bank może też dokładniej analizować sytuację firmy i wyjaśniać wcześniejsze problemy finansowe, w tym postępowania upadłościowe. Sama informacja o upadłości nie przesądza automatycznie o odmowie — liczy się aktualna zdolność do spłaty i całość dokumentacji.

Kredyt przy rozstaniu: wykup udziału i zwolnienie małżonka z długu

Trudności pojawiają się również wtedy, gdy po rozstaniu jedna osoba chce przejąć nieruchomość i wypłacić drugiemu małżonkowi jego część. Zwykle trzeba wtedy rozwiązać dwie kwestie: ustalić finansowanie wykupu udziału oraz uzyskać zgodę banku na désolidarisation, czyli zwolnienie drugiego kredytobiorcy z odpowiedzialności za wspólny kredyt.

Porozumienie między małżonkami ani zapis w umowie rozwodowej nie zwalniają automatycznie drugiej osoby z zobowiązania wobec banku. Dopóki bank formalnie jej nie zwolni, oboje współkredytobiorcy mogą nadal odpowiadać za spłatę. Bank oceni, czy osoba przejmująca nieruchomość jest w stanie samodzielnie ponosić raty — czasem będzie potrzebne nowe finansowanie, dodatkowe zabezpieczenie albo współkredytobiorca. Bank może też odmówić.

Jak zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu?

Przed złożeniem wniosku warto uporządkować budżet i przygotować kompletną dokumentację:

• Sprawdź dane w Centrali Kredytów dla Osób Fizycznych i wyjaśnij ewentualne błędy lub zaległości. Możesz bezpłatnie sprawdzić informacje zapisane na swoje nazwisko.
• Ogranicz inne zobowiązania, zwłaszcza kredyty konsumpcyjne i niewykorzystane linie kredytowe, które mogą obniżać zdolność kredytową.
• Przygotuj dowody stabilnych dochodów. Osoba prowadząca działalność powinna zgromadzić zeznania podatkowe, wyniki finansowe za ostatnie lata, aktualne dane od księgowego oraz dowody regularnych wpływów.
• Pokaż, ile środków zostanie po zapłaceniu raty. Bank bierze pod uwagę nie tylko wysokość dochodu, lecz także stałe wydatki, dzieci na utrzymaniu i inne raty. Zasada, że rata nie powinna przekraczać około jednej trzeciej dochodu, jest jedynie orientacyjna i zależy od całej sytuacji.
• Zwiększ wkład własny, jeśli jest to możliwe. Mniejsza kwota finansowania może poprawić ocenę wniosku i ograniczyć obciążenie miesięcznego budżetu.
• Przy wykupie udziału przygotuj wycenę nieruchomości, saldo kredytu, uzgodnioną kwotę spłaty małżonka oraz projekt ustaleń notarialnych. Bank powinien zobaczyć pełną strukturę planowanej transakcji.
• Poproś o wstępną analizę przed podpisaniem wiążących ustaleń. Warto uzyskać stanowisko banku dotyczące zarówno finansowania wykupu, jak i zwolnienia drugiego kredytobiorcy.

Odmowa nie zawsze oznacza, że finansowanie jest niemożliwe w każdym banku. Może jednak wskazywać, że trzeba zmienić kwotę kredytu, zwiększyć wkład własny, uporządkować inne zobowiązania albo przedstawić dodatkowe dowody stabilności dochodów. W sprawach rozstania trzeba przy tym pamiętać, że podział nieruchomości i odpowiedzialność wobec banku to odrębne kwestie — każdą z nich należy uregulować osobno.