Zakup nieruchomości w Belgii to dla wielu osób moment przełomowy. Często wiąże się z poczuciem stabilizacji, ale też z dużym stresem – zwłaszcza jeśli cały proces odbywa się w obcym języku i w systemie prawnym, którego się jeszcze dobrze nie zna. Belgijskie prawo w zakresie obrotu nieruchomościami jest jednak przejrzyste i dobrze zorganizowane. Warunkiem jest jedno: trzeba wiedzieć, na jakim etapie się jest i jakie skutki mają podpisywane dokumenty.
Oferta zakupu – pierwszy krok, którego nie należy lekceważyć
W praktyce notarialnej to właśnie moment złożenia oferty zakupu bywa źródłem największych nieporozumień. W Belgii oferta nie jest „zapytaniem o cenę” ani luźną deklaracją zainteresowania. Może ona stanowić prawdziwe zobowiązanie prawne, jeżeli zostanie przyjęta przez sprzedającego.
Dlatego przed jej złożeniem warto poświęcić czas na spokojne sprawdzenie kilku podstawowych kwestii:
czy cena obejmuje wszystkie elementy nieruchomości, czy znane są koszty związane z jej użytkowaniem, a przede wszystkim – czy oferta zawiera warunki ochronne dla kupującego, takie jak uzyskanie kredytu hipotecznego.
Zbyt pochopna decyzja, podjęta pod presją czasu lub emocji, może później bardzo ograniczyć pole manewru.
Umowa przedwstępna – moment, w którym decyzja staje się realna
Po przyjęciu oferty dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej, czyli tzw. compromis de vente. W wielu krajach jest to etap raczej symboliczny. W Belgii jest inaczej – to dokument, który w praktyce przesądza o transakcji. Od chwili podpisania umowy: strony są formalnie związane, ustalona zostaje cena i termin aktu, rozpoczyna się pełny proces przygotowania sprzedaży.
W tym momencie bardzo często pojawia się pytanie: „czy można się jeszcze wycofać?”. Odpowiedź brzmi: tylko w określonych, jasno przewidzianych sytuacjach. Dlatego umowa przedwstępna powinna być czytana z taką samą uwagą jak akt notarialny.
Co robi notariusz i dlaczego ten etap trwa kilka miesięcy
Od chwili podpisania umowy przedwstępnej notariusz rozpoczyna serię sprawdzeń, które mają jeden cel: upewnić się, że nieruchomość może zostać sprzedana bez ryzyka dla kupującego.
Sprawdzany jest nie tylko stan prawny nieruchomości, ale także jej historia:
czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy nie istnieją hipoteki, zajęcia lub inne ograniczenia, czy nieruchomość została wzniesiona i użytkowana zgodnie z przepisami urbanistycznymi.
To właśnie te kontrole sprawiają, że proces trwa kilka miesięcy. Nie jest to czas stracony – przeciwnie, to czas, który chroni kupującego przed problemami, które mogłyby ujawnić się dopiero po zakupie.
Kredyt hipoteczny – równolegle, ale nie niezależnie
Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, procedura bankowa toczy się równolegle do pracy notariusza. Bank analizuje zdolność kredytową, wartość nieruchomości oraz ryzyko transakcji. Notariusz natomiast przygotowuje dokumentację prawną związaną z kredytem.
Bardzo często oba akty – akt kredytowy i akt sprzedaży – podpisywane są tego samego dnia. Dla kupującego jest to moment intensywny, ale dobrze zorganizowany: wszystkie elementy spotykają się w jednym punkcie.
Akt notarialny – chwila, w której wszystko się domyka
Podpisanie aktu notarialnego to moment, w którym transakcja zostaje sfinalizowana. To właśnie wtedy:
-
własność nieruchomości przechodzi na kupującego,
-
następuje przekazanie kluczy,
-
akt zostaje zarejestrowany i zabezpieczony prawnie.
Warto podkreślić, że oryginał aktu pozostaje u notariusza, który przechowuje go przez wiele lat. Kupujący otrzymuje wypis, który stanowi pełnoprawny dokument własności.
Najczęstsze sytuacje problematyczne
Z perspektywy notariusza wiele trudnych sytuacji można byłoby uniknąć, gdyby:
-
kupujący nie podpisywali dokumentów, których w pełni nie rozumieją,
-
decyzje nie były podejmowane pod presją,
-
wcześniej uwzględniono cały proces, a nie tylko moment zakupu.
W przypadku osób mieszkających w Belgii od niedawna dodatkowym wyzwaniem bywa język i różnice kulturowe w podejściu do prawa. To normalne – i właśnie dlatego warto zadawać pytania na każdym etapie.
Z praktyki notarialnej – czego nie przewidział pan Marek
Pan Marek kupował mieszkanie we Flandrii. Od lat pracował w Belgii, miał stały dochód i kredyt był już wstępnie zaakceptowany przez bank. Wiedział, że przy zakupie swojego pierwszego mieszkania może skorzystać z zredukowanego podatku w wysokości 2% i właśnie na tej podstawie obliczył swój budżet.
Problem polegał na tym, że pan Marek nie przewidział jednego szczegółu. Kilka lat wcześniej, jeszcze przed przeprowadzką do Belgii, odziedziczył w Polsce niewielka nieruchomości po dziadkach. Lokal ten nigdy nie był użytkowany ani wynajmowany, a pan Marek nie traktował go jako „prawdziwej własności” ale tez nie mial zamiaru go zbywac.
Dla belgijskich przepisów miało to jednak znaczenie. W dniu podpisania umowy przedwstępnej pan Marek formalnie był już właścicielem innej nieruchomości, co oznaczało, że nie spełniał warunków podatku zredukowanego.
Dopiero na etapie kontroli notarialnej okazało się, że zamiast 2% będzie musiał zapłacić pełny podatek rejestracyjny. Różnica była na tyle duża, że konieczne stało się:
-
ponowne negocjowanie kredytu z bankiem,
-
przesunięcie terminu aktu,
-
pożyczenie części środków od rodziny.
Transakcja ostatecznie doszła do skutku, ale – jak sam przyznał – z niepotrzebnym stresem i poczuciem, że dało się tego uniknąć.
Ta sytuacja pokazuje, że w sprawach podatkowych liczy się każdy szczegół, nawet taki, który wydaje się nieistotny albo „zagraniczny”. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby wszystkie elementy sytuacji majątkowej zostały omówione zanim zostanie złożona oferta zakupu.
Na zakończenie
Zakup nieruchomości w Belgii nie musi być ani skomplikowany, ani stresujący. Wymaga jednak uważności i zrozumienia kolejnych etapów. Rolą notariusza jest nie tylko sporządzenie aktu, ale przede wszystkim czuwanie nad tym, aby decyzja, którą podejmuje kupujący, była bezpieczna i świadoma.
Jeżeli coś budzi wątpliwości, najlepszym momentem na ich wyjaśnienie jest zawsze ten przed podpisaniem dokumentów.
