Rosnące ceny najmu w Brukseli od lat stanowią wyzwanie zarówno dla mieszkańców, jak i władz lokalnych. Odpowiedzią na ten problem jest wprowadzenie czynszu referencyjnego („loyer de référence”), który od 1 maja 2025 r. staje się nowym narzędziem regulacyjnym na rynku mieszkaniowym w Regionie Stołecznym Brukseli.
Nowe przepisy mają zapewnić większą przejrzystość i uczciwość w relacjach między właścicielami a najemcami. Dla niektórych będą oznaczać konieczność dostosowania stawek, dla innych – szansę na negocjacje.
Podstawa prawna
Przepisy zostały przyjęte w ramach reformy Ordonnance bruxelloise sur le bail d’habitation, czyli regionalnej ordynacji mieszkaniowej, uchwalonej przez Parlament Regionu Stołecznego Brukseli. Przepisy dotyczą:
-
umów najmu głównego miejsca zamieszkania (bail de résidence principale),
-
umów zawieranych od 1 maja 2025 roku – z możliwością objęcia również odnowionych kontraktów.
Nowy system obowiązuje wyłącznie w Regionie Stołecznym Brukseli i nie dotyczy mieszkań socjalnych, najmu krótkoterminowego ani najmu turystycznego typu Airbnb.
Jak działa „loyer de référence”?
Czynsz referencyjny to przedział cenowy ustalany dla danego lokalu w zależności od szeregu obiektywnych kryteriów. Uwzględnia się m.in.:
-
powierzchnię (liczba metrów kwadratowych),
-
liczbę pokoi mieszkalnych (nie licząc kuchni czy łazienki),
-
lokalizację (adres, dzielnica, gmina),
-
standard i wyposażenie (np. winda, taras, piwnica, miejsce parkingowe),
-
efektywność energetyczną PEB,
-
rok budowy lub ostatniej renowacji.
Na podstawie tych informacji władze regionalne przygotowały szczegółowe siatki czynszowe, które będą dostępne online. Narzędzie to pozwoli każdej stronie umowy najmu sprawdzić, jaka jest zalecana cena wynajmu dla danego mieszkania.
Górny limit: nie więcej niż 20% ponad czynsz referencyjny
Właściciel nie może ustalić czynszu wyższego niż 20% ponad ustaloną stawkę referencyjną – chyba że wykaże szczególne okoliczności, które to uzasadniają.
Przykład:
Jeśli kalkulator wskazuje, że dla 70-metrowego mieszkania na Ixelles czynsz referencyjny wynosi 1 000 euro, to maksymalna dopuszczalna kwota (bez uzasadnienia) to 1 200 euro.
W przypadku przekroczenia tej granicy:
-
najemca może zwrócić się do Commission paritaire locative (komisji ds. sporów najmu),
-
właściciel musi przedstawić konkretne argumenty, np. luksusowy standard wykończenia, nowoczesne systemy grzewcze, wyjątkowe położenie.
W przeciwnym razie czynsz może zostać obniżony sądownie lub administracyjnie.
Dlaczego to rozwiązanie jest ważne?
Ceny najmu w Brukseli wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat średnio o ponad 25%, szczególnie w dzielnicach centralnych i popularnych wśród ekspatów. Brak regulacji skutkował często nadmiernymi stawkami za mieszkania o przeciętnym standardzie.
Nowe przepisy mają na celu:
-
ograniczenie spekulacji,
-
poprawę dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach,
-
zapewnienie uczciwego rynku najmu, na którym obie strony znają zasady gry.
Co musi zrobić właściciel?
Od 1 maja 2025 właściciel, zawierając nową umowę najmu, będzie zobowiązany do załączenia informacji o czynszu referencyjnym:
-
obliczonej kwoty z kalkulatora,
-
ewentualnego uzasadnienia przekroczenia dopuszczalnego limitu,
-
danych technicznych mieszkania (m.in. PEB).
Brak spełnienia tego obowiązku może skutkować nieważnością niektórych postanowień umowy lub karami administracyjnymi.
A co z umowami zawartymi przed 1 maja 2025?
Nowe przepisy nie działają wstecz, ale:
-
będą miały zastosowanie do każdego przedłużenia lub odnowienia umowy,
-
mogą być podstawą do mediacji lub kontroli, jeśli pojawią się spory dotyczące nadmiernego czynszu.
Podsumowanie: najem w Brukseli po nowemu
| Nowe zasady | Od 1 maja 2025 |
|---|---|
| Wprowadzenie czynszu referencyjnego | ✔ |
| Limit +20% od stawki referencyjnej | ✔ |
| Obowiązkowe informowanie najemcy | ✔ |
| Możliwość kontroli i sankcji | ✔ |
| Nowe umowy objęte przepisami | ✔ |
Masz pytania dotyczące swojej umowy najmu?
Napisz na info@trampolina.be lub wypełnij formularz kontaktowy.
W czasie spotkania chętnie pomożemy ocenić, czy proponowany czynsz jest zgodny z nowym prawem i co można zrobić w razie wątpliwości.
Agnieszka Maria Sità
Jedna sprawa rzadko oznacza jeden problem prawny.
Rozwód może oznaczać konieczność sprzedaży domu. Spadek w Belgii – uregulowania nieruchomości w Polsce. Zakup mieszkania – zabezpieczenia wkładu jednego z partnerów. A konflikt rodzinny może w jednej chwili stać się sprawą międzynarodową dotyczącą praw dziecka.
Właśnie tak pracuję: nie od dokumentu do dokumentu, ale od sytuacji do rozwiązania.
Jestem prawnikiem (ULB) oraz akredytowanym mediatorem rodzinnym i spadkowym. Specjalizuję się w sprawach rodzinnych, prawach dziecka, spadkach, nieruchomościach oraz sprawach transgranicznych – przede wszystkim pomiędzy Belgią a Polską.
Moje kwalifikacje mediatora rodzinnego i spadkowego zdobyłam w ramach AVOCATS.BE. Jestem mediatorem wpisanym na listę Federalnej Komisji Mediacji oraz mediatorem międzynarodowym w sprawach uprowadzenia rodzicielskiego dzieci, wpisanym na listę przy belgijskim Ministerstwie Spraw Zagranicznych.
Jako tłumacz i tłumacz ustny przysięgły jestem wpisana do krajowego rejestru prowadzonego przez belgijskie Ministerstwo Sprawiedliwości.
Moje wykształcenie uzupełniają psychotraumatologia kliniczna i wiktymologia (Université Paris V i Centre de Psychotraumatologie Montoyer) oraz prawo cudzoziemców (ULB/ADDE).
Nie wszystko robię sama. I właśnie na tym polega mój sposób pracy.
Współpracuję obecnie z dwiema kancelariami notarialnymi w Belgii oraz agencją nieruchomości, a w sprawach wymagających innych kompetencji – z odpowiednimi specjalistami.
Klient nie musi więc sam zastanawiać się, czy jego problem jest „dla notariusza”, „dla mediatora”, „dla prawnika”, czy wymaga jeszcze innego rozwiązania.
Najpierw patrzymy na całą sprawę. Potem wybieramy właściwą drogę.
W 2019 roku założyłam TRAMPOLINA ASBL właśnie z taką myślą: aby pomoc prawna nie kończyła się na odpowiedzi „proszę zwrócić się gdzie indziej”.
Pracuję w języku polskim, francuskim, angielskim, włoskim i niderlandzkim.
Nie wiesz, od czego zacząć? Zacznij od konsultacji. Zapraszam do konatktu : E-mail: mediator@trampolina.be